別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 深谷 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -19 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一 印  TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月4日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市山河字光寂庵９６０番 ②地積 　(㎡) 570   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東7.2m県道 水道 岡部 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．２ｍ県道 交通 施設 岡部駅南西方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡部駅勢圏の市街化調整区域に存し、周辺に農地が多い住宅地であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると 予測される。市街化調整区域の宅地需要は弱含みであり、しばらくの間、地価は下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、深谷市岡部地区を中心に深谷市及び隣接市町を含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は深谷 市内を中心に周辺市町の居住者である。市場の需給動向としては、岡部地区の市街化調整区域は、生活利便性が劣るた め、宅地需要は弱含みで、地価も依然として下落傾向にある。市場での中心となる価格帯については、市街化調整区域 における価格水準は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、岡部地区の市街化調整区域に存する住宅地域で、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成 立していないことから収益還元法は適用しない。比準価格は、深谷市内の市街化調整区域に存する事例を採用しており 、調整区域内宅地の市場性を反映し信頼性の高い価格である。よって、信頼性の高い比準価格を重視して、深谷市内の 市街化調整区域の不動産市況を考慮し、前年公示価格との連続性に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、生産年齢人口も減少してい る。高齢化率は上昇傾向にあり、県全体より 高い。土地取引件数は、昨年と比較してやや 減少している。 農地も多い市街化調整区域の住宅地で、地域 要因に特段の変動は無い。市街化調整区域の 宅地需要は依然として弱含みであり、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％