別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 鴻巣 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -17 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也 印  TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市関新田字二番２６０番１ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西5.7m市道 水道 鴻巣 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ　市道 交通 施設 鴻巣駅北東方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鴻巣駅徒歩圏を完全に外れており、交通接近条件が悪く、需要も弱含みで推移している。当面も概ね現況のまま 推移する地域と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市、行田市、加須市の圏域に属する市街化調整区域内の集落地域 である。需要者の中心は地縁を有する個人等が中心で、同一需給圏外からの転入は少ない。都市計画法第３４条第１１ 号区域に存するが、鴻巣駅や市街地から離れた市街化調整区域にあって、需要は弱く、地価は引続き下落傾向にある。 需要の中心となる価格帯は土地３３０㎡程度で４００～５５０万円程度、新築戸建てで２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。現実にも、エンド ユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、取引市場の実態を顕現した比準価格を標準とし、近隣地域の需給動 向、代表標準地、単価と総額との関連等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [104.5] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の悪化が続き、消費増税の影響もあり 、景気は後退局面入りの可能性がある。鴻巣 市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化 が見られる。 鴻巣駅徒歩圏を完全に外れており、交通接近 条件が悪く、需要も弱い。 南西道路のため、北道路よりも快適性はやや 優るが、その他の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％