別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 鴻巣 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番 ②地積 　(㎡) 833   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農地の多い中に農家 、一般住宅等が散在 する地域 南5.5m市道 水道 鴻巣 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   570 ｍ、西   380 ｍ、南   200 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い農家集落地域で、今後とも地域要因に変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市及び行田市の市街化調整区域内の圏域に属する地域。需要者は 地縁的選好性を有する個人等が中心である。農家集落地域として現状のまま推移することが予測され、当該近隣地域の 土地取引は弱含みである。需要の中心となる価格帯は１５，０００円／㎡～２５，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、周辺の類似地域等において多数の信頼性のある市街化調整区域内の取引事例を収集した。一方 、標準地の近隣地域ではアパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が大半で賃貸市場が熟成していない ため、収益価格の試算は見送った。したがって、規範性ある比準価格を採用し、前年公示価格との連属性、単価と総額 との関連にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の悪化が続き、消費増税の影響もあり 、景気は後退局面入りの可能性がある。鴻巣 市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化 が見られる。 鴻巣駅から徒歩圏外に位置する農家集落地域 であり、地価の二極化の影響により、弱含み に推移している。 地域における標準的規模の画地で、その他の 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％