別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 鴻巣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　森田　祐孝 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市生出塚１丁目７８５番３４ ｢生出塚１－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鴻巣 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   280 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏外の住宅地域であり、今後しばらくは現況のまま推移するものと予測される。不動産需要・不動産 価格は二極化現象が見られ、地価はやや弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、鴻巣市、北本市の住宅地域である。典型的需要者は、鴻巣市居住者又は同市の地縁を 有する３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都内及び県南等からの転入は少ない。最寄駅徒歩圏外の住宅地域で あり、二極化の影響もあり地価は微減傾向にある。需要の中心価格帯は、土地１８０㎡程度で１２００～１３００万円 程度、新築戸建住宅は２３００～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求めたもので、市況を反映する価格である。収益価格 は、近隣地域が戸建一般住宅に純化している住宅地域であることから適用しなかった。以上より市場の実態を反映した 価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、また代表標準地との価格の均衡にも留意したうえ で、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.5] 100 [159.6] [101.5] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、人口減少、地域経済の低迷及び 勤労者所得の伸び悩み等により、不動産需要 ・不動産価格は二極化が顕著である。 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 で、最寄駅から離れており、二極化現象の影 響が若干認められる。 個別的要因による市場性への影響については 、基準方位との関係において若干の増価が認 められるほか、個別的要因の変動は特にない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％