鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

狭山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０７ -20113	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.8m市道、南東4.5m、二方路		準工 (70,200)
b	２００１－１３ -24111	鶴ケ島市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、北東6.8m、東5.9m、三方路		工業 (70,200)
c	２０２１４０１ -97	春日部市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	２００１－１１ -20138	川越市		建付地	（　）	台形	南西8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,920	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	92,741	100 [ 114.1]	81,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 47,454	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	52,978	100 [ 73.0]	72,573		72,600
c	(　 ) 46,158	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	52,415	100 [ 63.2]	82,935		82,900
d	(　 ) 44,401	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	47,119	100 [ 61.9]	76,121		76,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.8	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.6	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,500 円／㎡]

狭山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	187,269,272	40,458,442	146,810,830	115,254,000	31,556,830	（　0.9512） 30,016,857	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	652,540,370 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,040.00	Ｓ3	15,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	13,055 ㎡	130.0 m x 105.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	15,120.00	100.0	15,120.00	1,091	16,495,920	4.0	65,983,680
							1.0	16,495,920
～

～

～

～

計		15,120.00	100.0	15,120.00		16,495,920		65,983,680
								16,495,920

⑨年額支払賃料	16,495,920 円　×　12ヶ月　＝　 197,951,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	197,951,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 16,429,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	181,521,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	65,983,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 605,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,495,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,143,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	187,269,272 円　　　　（　 14,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ６０１９賃　　　　-8	1,202 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,126 円/㎡　月額支払賃料（　 1,091 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ６０１９賃　　　　-9	1,077 ( 1,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,133
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

狭山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,550,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,918,042 円	197,951,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,890,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,680,000 円	1,710,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,710,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,710,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,458,442 円　（　　　　　　 3,099 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,710,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 15,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	115,254,000 円（　　　　　 8,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	187,269,272 円
②総費用	40,458,442 円
③純収益　①－②	146,810,830 円
④建物等に帰属する純収益	115,254,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,556,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,016,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 652,540,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
狭山 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

狭山 9-1

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　田中　美奈子

印

TEL.

鑑定評価額

986,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	狭山市広瀬台２丁目５９１番８｢広瀬台２－１－１４｣				②地積　(㎡)	13,055 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	工場	中規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地	北西16m県道、南西側道	水道、下水	狭山日高ＩＣ 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 105.0 ｍ、規模　　 13,650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

狭山工業団地内に立地する中
規模の工場、倉庫等が建ち並
ぶ従来からの工業地域。

街

路

１６ｍ県道、角地

交通

施設

狭山日高ＩＣ　北東方

1.1km

法令

規制

工専
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道ＩＣ周辺で工業地需要が堅調な中、狭山工業団地の東西に工業・工専エリアが拡張され（Ｈ３１．１．２
９）、物流施設１件、工場２件がＲ３年度に操業予定。地価動向は堅調な工業地需要を反映して上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県内、圏央道エリア又は国道１６号周辺に立地する工業地域の全域と把握する。需要者は、工場事業
者、物流倉庫業ともにあり、地縁性のある企業の他、地方圏から首都圏に拠点を求める企業の需要も重なり、面大地ほ
ど需要が高まっている。反面、市内の工業団地は熟成度が高く、面大地の新規供給が出来ないため、狭山工業団地の拡
張が実施された。工業地需要が逼迫する状況下、地価は上昇傾向が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。取引時点が古いものも含むが、価格
牽連性ある事例を採用した。収益性については、工業団地内に賃貸倉庫が見られ、建物の規模・構造・設備内容等に個
別性が強いが、地域の標準的な賃料水準・経費率等を把握の上、試算した。したがって現実の取引市場を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を参考として、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,200 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[100.0]
100

75,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利の下、大規模な流通業務施設等を中心
に工業地需要が堅調である。高速道路ＩＣ周
辺の良好な物流適地が減少するなか、需要が
逼迫している。

圏央道狭山日高ＩＣへのアクセスが良好な狭
山工業団地は熟成度が高い。大規模な工業地
需要は周辺の調整区域に流れている。地価は
上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

狭山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｋ６２８２ -68	狭山市		更地	（　）	台形	北西12m市道、中間画地		工専地区計画等 (60,200)
b	２Ｋ８７１１ -9	狭山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.2m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２００１－０１ -34603	比企郡川島町		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m町道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,243	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,463	100 [ 95.0]	77,329	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,300
b	(　 ) 69,537	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,673	100 [ 93.4]	74,596		74,600
c	(　 ) 67,365	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,070	100 [ 95.1]	74,732		74,700
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

狭山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	187,289,515	40,465,699	146,823,816	115,254,000	31,569,816	（　0.9512） 30,029,209	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	652,808,891 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,040.00	Ｓ3	15,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	13,055 ㎡	130.0 m x 105.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及びその周辺における賃貸用不動産としては貸倉庫が標準的と判断する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	5,040.00	100.0	5,040.00	1,092	5,503,680	3.0	16,511,040
							1.0	5,503,680
～

～

～

～

計		15,120.00	100.0	15,120.00		16,511,040		49,533,120
								16,511,040

⑨年額支払賃料	16,511,040 円　×　12ヶ月　＝　 198,132,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,132,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 16,444,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	181,687,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,533,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 454,219 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,511,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,147,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	187,289,515 円　　　　（　 14,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ６０１９賃　　　　-8	1,202 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,126 円/㎡　月額支払賃料（　 1,092 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ６０１９賃　　　　-9	1,077 ( 1,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	1,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

狭山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,550,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,925,299 円	198,132,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,890,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,680,000 円	1,710,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,710,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,710,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,465,699 円　（　　　　　　 3,100 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,710,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 15,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	115,254,000 円（　　　　　 8,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	187,289,515 円
②総費用	40,465,699 円
③純収益　①－②	146,823,816 円
④建物等に帰属する純収益	115,254,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,569,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,029,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 652,808,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）