鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

狭山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２Ｋ７２８４ -31	狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２Ｋ７２８４ -28	狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２Ｋ６７１１ -25	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10.2m県道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
d	２Ｋ６７１１ -8	所沢市		更地	（　）	不整形	南西12m国道、東6m、角地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,103	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.6]	100 [ 100.0]	136,376	100 [ 98.3]	138,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 112,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	107,744	100 [ 80.8]	133,347		133,000
c	(　 ) 170,436	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	164,755	100 [ 109.2]	150,875		151,000
d	(　 ) 126,162	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	129,513	100 [ 91.8]	141,082		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.2	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

狭山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,437,425	3,876,734	14,560,691	10,472,800	4,087,891	（　0.9497） 3,882,270	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	80,880,625 円　　　　（　 98,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	410.00	Ｓ2	820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	820 ㎡	46.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しとしたため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	820.00	100.0	820.00	1,979	1,622,780	5.0	8,113,900
							1.0	1,622,780
～

～

～

～

計		820.00	100.0	820.00		1,622,780		8,113,900
								1,622,780

⑨年額支払賃料	1,622,780 円　×　12ヶ月　＝　 19,473,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,473,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,616,289 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,857,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,113,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,622,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 505,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,437,425 円　　　　（　 22,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ７２８４賃　　　　-13	2,420 ( 2,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	2,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,043 円/㎡　月額支払賃料（　 1,979 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ７２８４賃　　　　-3	2,422 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,092
c	２Ｋ６８０５賃　　　　-13	2,148 ( 2,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,986

狭山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	760,000 円	152,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	778,934 円	19,473,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 817,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,216,000 円	152,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,876,734 円　（　　　　　　 4,728 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,472,800 円（　　　　　 12,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,437,425 円
②総費用	3,876,734 円
③純収益　①－②	14,560,691 円
④建物等に帰属する純収益	10,472,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,087,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,882,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,880,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
狭山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

狭山 5-5

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　田中　美奈子

印

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	狭山市狭山台３丁目１番１				②地積　(㎡)	820 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	3:1	店舗Ｓ1	店舗、店舗兼共同住宅等が多い路線商業地域	北西16m市道	水道、ガス、下水	狭山市 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 46.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 782 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

狭山中央通り沿いの路線商業
地域で、市内では一定の繁華
性のある従来からの商店街。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

狭山市駅東方

1.7km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

狭山中央通り沿いに各種店舗、飲食店、金融機関出張所、事業所等の低層商業施設が建ち並ぶ従来からの商店街
である。空室もあるが新規出店もあり一定の繁華性を維持している。地価動向は概ね横ばいと考える。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武池袋線・同新宿線沿線で狭山市及び周辺市域の幹線道路沿いの商業地域全般を圏域とする。需要者
の中心は、地縁性を有する個人事業者や地元企業等のほか、最近は広域に展開する大手資本等の参入も見られる。低金
利政策が継続するなか、近隣地域及び周辺については新規出店や既存施設の改修等が見られ、一定の繁華性は維持して
いるが、未利用地のまま残る部分もあり、今後の発展性については不透明である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。収益性については幹線道路沿いの店
舗、事業所等の賃貸事例から市場の実態を反映した収益価格を試算したが、郊外の沿道型店舗については一定の駐車台
数を確保する必要があるため、収益価格はやや低位に試算された。したがって現実の取引市場を反映した比準価格を標
準とし、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 211,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[155.3]

[100.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策が継続し、企業の設備投資は概ね
堅調を維持。商業施設の新規出店、既存施設
の改修等が進むが、人手不足等マイナス要因
もある。

狭山中央通り沿いの路線商業地域である。新
規出店や改装等が見られ、一定の繁華性を維
持しているが、一部に未利用地もある。地価
は横ばい傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

狭山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｃ７２８４ -29	狭山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、南東6m、角地		１中専 (70,200)
b	３１Ｃ６２８２ -27	狭山市		建付地	（　）	長方形	南東10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	３１Ｃ６２８２ -13	狭山市		建付地	（　）	長方形	北8.9m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,111	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	110,154	100 [ 82.0]	134,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 113,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	108,602	100 [ 76.2]	142,522		143,000
c	(　 ) 132,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,619	100 [ 92.0]	144,151		144,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

狭山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,156,525	3,866,107	14,290,418	10,472,800	3,817,618	（　0.9497） 3,625,592	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	75,533,167 円　　　　（　 92,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	410.00	Ｓ2	820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	820 ㎡	46.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及びその周辺における賃貸用不動産として、敷地内駐車場付、２階建沿道型店舗が標準的と判断する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	820.00	100.0	820.00	1,952	1,600,640	3.0	4,801,920
							1.0	1,600,640
～

～

～

～

計		820.00	100.0	820.00		1,600,640		4,801,920
								1,600,640

⑨年額支払賃料	1,600,640 円　×　12ヶ月　＝　 19,207,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,207,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,594,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,613,443 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,801,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,600,640 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 499,048 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,156,525 円　　　　（　 22,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ６２８２賃　　　　-2	2,420 ( 2,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.5]	100 [100.0]	2,042	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,012 円/㎡　月額支払賃料（　 1,952 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ７９７２賃　　　　-6	1,844 ( 1,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.4]	100 [ 80.0]	1,997
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

狭山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	760,000 円	152,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	768,307 円	19,207,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 817,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,216,000 円	152,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,866,107 円　（　　　　　　 4,715 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,472,800 円（　　　　　 12,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,156,525 円
②総費用	3,866,107 円
③純収益　①－②	14,290,418 円
④建物等に帰属する純収益	10,472,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,817,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,625,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,533,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,100 円／㎡）