別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 狭山 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -17 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　杣谷　考志 印  TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市笹井２丁目１３９３番８ ｢笹井２－３６－１０｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 見られる住宅地域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 入間市 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.3 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 入間市駅北西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ最寄駅徒歩圏外の住宅地域である。今後も大きな地域要因の変動はなく、現状を維持しなが ら推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として西武線沿線の住宅地域で、狭山市及び周辺市町がその圏域である。需要者は同一需給圏内の居 住者が中心であり、圏外からの流入は少ない。最寄駅徒歩圏外の入間川の北方エリアにあることから、需要者からの引 き合いは弱い地域である。市場の中心価格帯は、土地は１００㎡程度で８００万円弱～９００万円前後、新築戸建で２ ，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域の戸建住宅地内にあり、自用を目的とした戸建住宅地の取引が中心である。そのた め、居住の快適性や利便性等が重視され、経済合理性に基づく収益性を前提とした賃料水準が期待できないことから収 益価格の試算は断念した。したがって、取引実態を反映した実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　狭山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.5] 100 [188.2] [103.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、賃金の増加 や雇用情勢の改善等を背景に住宅需要は堅調 に推移し、立地の良好な住宅地の地価は堅調 に推移している。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％