別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日部 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐久間　文彦 印  TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 72,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市藤塚字下谷２２５８番３１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 一ノ割 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ７ｍ市道 交通 施設 一ノ割駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しているため、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準につ いては、概ね安定的に推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武野田線の沿線で、概ね春日部市の圏域である。住宅ローン金利は依然として低水準 にあるものの、今のところ当該方面の勤労者の雇用・所得環境が大幅に改善するまでには至っていないため、宅地需要 の本格的な回復傾向は窺えない状況にある。主たる需用者は市内及び近郊市区町の居住者であり、新築戸建住宅の中心 価格帯は、２，２００万円～２，７００万円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一ノ割駅を最寄とする一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地内（藤ケ丘文化村）にあり、賃貸物件の供給は転勤 等に伴う一時的な貸家に限定され、エンドユーザーによる自己用住宅建設目的の取引が中心である。よって本件では、 比準価格を重視しつつ、（８）前年公示価格等からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [125.1] [103.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産全般に及ぼす特段の変動要因は認めら れない。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住環境が整 っているが、利便性が幾分劣るため、土地需 要の本格的な回復は遅れている。 個別的要因に変動が認められず、競争力に変 化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％