別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐久間　文彦 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市南中曽根字川面３１８番１６０ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 豊春 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 豊春駅北方 570m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しているため、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準につ いては、当面は安定的に推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武野田線の沿線で、概ね春日部市の圏域である。住宅ローン金利は依然として低水準 にあるものの、今のところ当該方面の勤労者の雇用・所得環境が大幅に改善するまでには至っていないため、宅地需要 の本格的な回復傾向は窺えない状況にある。主たる需用者は市内及び近郊市区町の居住者であり、新築戸建住宅の中心 価格帯は、２，２００万円～２，７００万円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 豊春駅を最寄とする一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地（小林住宅）内にあり、賃貸物件の供給は転勤等に伴 う一時的な貸家に限定され、エンドユーザーによる自己用住宅建設目的の取引が中心である。よって本件では、比準価 格を重視しつつ、（８）前年公示価格等からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.5] 100 [170.9] [104.5] 100 88,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産全般に及ぼす特段の変動要因は認めら れない。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、利便性もま ずまずであるが、土地需要の本格的な回復は 遅れている。 個別的要因に変動が認められず、競争力に変 化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％