別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東松山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　町田　晋平 印  TEL.

鑑定評価額 436,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市大字新郷４９３番１外 ②地積 　(㎡) 9,787   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 産業系工業１２号 (70,200) 1.2:1 工場 国道沿いに工場、流 通施設等がある流通 業務地域 南西23.8m国道、三方路 水道、下水 つきのわ 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   190 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     9,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内に所在する 国道２５４号沿いの工業地域 街 路 ２３．８ｍ国道 交通 施設 つきのわ駅南東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 関越自動車道東松山ＩＣに近く、国道２５４号パイパス沿いのため交通アクセスに優れ、暫時農地や未利用地が 開発され工業地域として熟成発展するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県西部及び北部における高速道路・市街地へのアクセスに優れ、工場・物流施設等が所在する工業地 域と判定した。主たる需要者は、首都圏北部に製造拠点を必要とする法人等が想定され、投資採算性及び業務の効率性 を重視して不動産を選別している。輸出環境の改善や経済対策・金融政策の効果等を背景に緩やかな景気回復基調が継 続しており、企業収益が好調なことから設備投資等により、事業用不動産の取引が見られる状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、不動産の市場性に着目し、市場において実際に成立した取引事例の価格から求められた実証的な価格であ る。本件のような工業地にあってはその主たる取引動機が自己使用目的であり、また当該地域においては工場の賃貸市 場が成熟していないため、収益性を考慮して収益価格を査定することが困難であることから比準価格を標準とし、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０月の消費増税の影響、及び米中貿易戦争 の長期化、米イラン対立により先行き不透明 で、不動産市場への影響も懸念される。 地域要因に格別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％