別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 東松山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -11 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範 印  TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市新宿町１３番９ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートが混在する住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 東松山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 田を開発した住宅地であるた め、地盤がやや軟弱。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東松山駅東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からはバス便で、さらに国道越えかつ地盤軟弱の住宅地域であるものの、近場で大規模商業施設が開業し、発 展的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線で概ね「東松山」駅勢圏の市街化区域内のバス便の住宅地。需要者の中心は、東松山市及び 周辺市町の居住者、勤労者等と考えられる。路線商業地背後かつ小学校を擁するものの、国道越えかつ地盤軟弱のため 、土地単体は安値取引が目立ち、パワービルダーの建売が中心。なお、先の台風１９号においては避難勧告が出たが、 被害は無かった。土地は３０～４０坪程度で５００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円弱が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、 本件においては同一需給圏内において類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.0] [101.5] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地政学リスクや消費増税により実体経済への 影響が懸念される中、異次元の金融緩和で不 動産市場の二極化・選別化が進む。 台風１９号の際の避難勧告エリア 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.8 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％