別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 東松山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -9 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介 印  TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市加美町３２４４番１０ ｢加美町６－１５｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.2m私道 水道、ガス、下水 東松山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ２ｍ私道 交通 施設 東松山駅北方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 既に住宅地として成熟しており、今後も現況の状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で東松山駅、高坂駅の各駅勢圏に存する住宅地域である。需要者の中心は東松山市とそ の周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。駅から徒歩圏内にある住宅地や居住環境が良好な住宅 地については、概ね下げ止まりの傾向を示している。しかし一方で、郊外部の市街化調整区域等においては、依然とし て弱含み傾向にある。土地は１０００～１２００万円程度、新築の戸建住宅は２３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。また、対象標準地は収益性よりも居住の快適性 を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内に存する宅地の取引市場の実 態を反映している点で、実証的で信頼性が高く、説得力のある価格であると判断する。よって本件では、市場の特性を 十分に踏まえながら、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.6] [101.5] 100 55,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸出が引き続き弱含みで、製造業を中心に弱 さが一段と増しているが、緩やかな回復基調 である。しかし、今後の海外経済状況等に留 意が必要である。 住環境に特段の変化は見られず、地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.6 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  -5.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％