別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東松山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　町田　晋平 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市大字東平字末田７５７番１ ②地積 　(㎡) 569   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南6m市道、西側道 水道 東松山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       589 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東松山駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及び周辺地域に各別の地域変動要因がなく、バス便の農家住宅地域であり暫くは弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松山市の市街化調整区域の住宅地域一円。需要者の中心は同一需給圏内の１次取得者層が殆ど。市内 の市街化調整区域の取引は旧既存住宅団地を中心にして、市街化区域に近接する地域及び幹線道路沿いにおいて都市計 画法第３４条１１号による分譲目的の開発等が行われている。土地価格の下落率は縮小傾向にあるが、市街化調整区域 においては下落基調に変化は依然見られない。土地は標準規模で１０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅に遠いバス便の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、収益性が著しく低いためアパート 等の収益物件はほぼ皆無であり、賃貸市場の成熟の程度が低いことから収益価格は試算することは出来ない。近隣地域 を含む周辺では自己使用目的の居住用不動産の取引が多いことから、代表標準地との検討を踏まえ、本件では比準価格 を採用、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [133.5] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０月の消費増税の影響、及び米中貿易戦争 の長期化、米イラン対立により先行き不透明 で、不動産市場への影響も懸念される。 地域要因に格別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +9.6 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％