別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 東松山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介 印  TEL.

鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市和泉町１６５４番３１ ｢和泉町６－３９｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4.2m市道 水道 東松山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 東松山駅西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層住宅地としてほぼ熟成した住宅地域が形成されており、当面現状維持程度で推移するものと予測 する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で東松山駅、高坂駅の各駅勢圏に存する住宅地域である。需要者の中心は東松山市とそ の周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。駅から徒歩圏内にある住宅地や居住環境が良好な住宅 地については、概ね下げ止まりの傾向を示している。しかし一方で、郊外部の市街化調整区域等においては、依然とし て弱含み傾向にある。土地は１０００～１３００万円程度、新築の戸建住宅は２４００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。また、対象標準地は収益性よりも居住の快適性 を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内に存する宅地の取引市場の実 態を反映している点で、実証的で信頼性が高く、説得力のある価格であると判断する。よって本件では、市場の特性を 十分に踏まえながら、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [171.7] [103.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸出が引き続き弱含みで、製造業を中心に弱 さが一段と増しているが、緩やかな回復基調 である。しかし、今後の海外経済状況等に留 意が必要である。 住環境に特段の変化は見られず、地域要因に 変動はない。当面は現状のまま推移していく ものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  +9.9 環境　　　　　　 +55.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％