別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 加須 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -13 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之 印  TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９内 ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる住宅地域 南6m市道 水道 加須 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    15 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 加須 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、格別の変動要因はない。当分の間は概ね現 状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び久喜市等に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は市内在住者又は市内在勤の一次取得 者が大半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要もみられる。需給動向については、市街化区域に比べ土地単 価が低く、値頃感があるものの、駅接近性、利便性が劣るため、需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格 帯は、土地４００万円～７００万円程度、新築戸建住宅で１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で、市場性及び事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから、 収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が高い 比準価格を重視し、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [122.5] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済全般は緩やかな回復が続くが諸外国問題 、消費税引上げ等で景気先行は不透明。人口 減少・少子高齢化が進行中で、不動産需要へ の影響が懸念。 駅徒歩圏外の市街化調整区域内既存集落地域 。大きな変動は認められないが、周辺調整区 域の新規戸建供給は継続中で、その影響が懸 念される。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％