鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加須 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２１０１５ -4	加須市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西11.8m市道、北東7.5m、二方路		２中専 (70,150)
b	Ｙ２０１２１０１３ -31	加須市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7.6m市道、南東4m、南西4m、三方路		１中専 (70,150)
c	Ｙ２０１２１０１３ -30	加須市		建付地	（　）	正方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２０１２１００３ -6	加須市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e	Ｙ２０１２１００７ -15	加須市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,344	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	25,600	100 [ 104.0]	24,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 27,609	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	26,288	100 [ 104.0]	25,277		26,400
c	(　 ) 26,199	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	25,709	100 [ 98.8]	26,021		27,200
d	(　 ) 27,200	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	25,178	100 [ 98.5]	25,561		26,700
e	(　 28,802) 29,136	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	28,066	100 [ 108.1]	25,963		27,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,600 円／㎡]

加須 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地は、加須駅から３．６ｋｍ離れた一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域内にあって、行政的条件、経済的合理性等より賃貸住宅の経営が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
加須 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 -12

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　堀口　雄一朗

印

TEL.

鑑定評価額

4,940,000 円

１㎡当たりの価格

26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市鴻茎字立山１５番９				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域	南西7.2m市道	水道、ガス、下水	加須 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 182 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　７．２
ｍ市道

交通

施設

加須駅南西方

3.6km

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として安定しており格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線に位置する住宅地域。需要者は市内在住者又は市内在勤の３０～４０代
の一次取得者が中心である。土地区画整理済みであるが最寄駅から遠隔に位置して利便性の劣る住宅地で、競合する市
街化調整区域の宅地供給が多く、これとの競合により買い手優位の状況で推移している。土地は１５０～２００㎡程度
で５００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引価格には相応の分散が見られる中で、採用した取引事例はもとより採用外の事例も検討して典型的な市場水
準となりうる価格を見出して比準価格を試算した。周辺ではアパート等も見られるが、最寄駅から遠隔に位置する住宅
地域であり事業収支の観点から新築の共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。中心とな
る市場参加者の属性を検討し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加須 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[104.5]

100
[102.9]

[104.5]
100

26,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

加須市の総人口は直近で年－０．２％、生産
年齢人口は年－１．５％減少し、可処分所得
は伸び悩んでおり、市街地住宅地の需給は弱
含みである。

最寄駅から遠隔に位置する住宅地で、周辺の
市街化調整区域内で供給が増加している物件
との競合もあって買い手優位の状況が継続中
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２１０１５ -4	加須市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西11.8m市道、北東7.5m、二方路		２中専 (70,150)
b	Ｙ２０１２１０１３ -31	加須市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7.6m市道、南東4m、南西4m、三方路		１中専 (70,150)
c	Ｙ２０１２１０１３ -30	加須市		建付地	（　）	正方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｙ２０１２１００７ -15	加須市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,344	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	25,600	100 [ 103.0]	24,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 27,609	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	26,288	100 [ 104.0]	25,277		26,400
c	(　 ) 26,199	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	25,709	100 [ 95.7]	26,864		28,100
d	(　 ) 28,802	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	27,745	100 [ 107.0]	25,930		27,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,700 円／㎡]

加須 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺では戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から新規の共同住宅を想定することが非現実的であるため非適用。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ