別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 加須 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -11 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗 印  TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市下高柳字下小宮１１８５番２ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） ３４条１１号区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、一 般住宅も見られる住 宅地域 南4.5m市道 水道 加須 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   250 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 加須駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ３４条１１号区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では戸建住宅等が増加しており、住宅地として熟成してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び周辺の市街化調整区域内住宅地である。需要者の中心は、加須市及びその周辺市に居住又は勤 務する一時取得者層である。広くて割安な物件への需要者の志向が強く、加須市南部に位置する市街化調整区域内の住 宅地の需給は堅調に推移しているが、足もとはやや供給過剰気味である。取引の中心となる価格帯は、３００～５００ ㎡程度の更地で総額６００～１２００万円程度、新築戸建住宅で概ね２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 現実の取引価格には相応の分散が見られる中で、採用した取引事例はもとより採用外の事例も検討して典型的な市場水 準となりうる価格を見出して比準価格を試算した。自用目的の取引が支配的であり、賃貸市場は形成されていないため 収益価格は試算せず、中心となる市場参加者の属性を検討し、昨年との市場動向の変動を勘案のうえ、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加須市の総人口は直近で年－０．２％、生産 年齢人口は年－１．５％減少し、可処分所得 は伸び悩んでおり、市街地住宅地の需給は弱 含みである。 加須市水深地区の人口は、ここ数年は年間３ ％程度増加しており、住宅地の増加が顕著で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％