別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 加須 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -9 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣 印  TEL.

鑑定評価額 8,190,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市北下新井字本田９８１番３ ②地積 　(㎡) 630   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の多い中に 一般住宅も見られる 住宅地域 南東5.5m市道 水道 栗橋 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ　市道 交通 施設 栗橋駅西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　駅接近性が劣る市街化調整区域内の農家住宅地域である。地価下落傾向は、継続中であり、地域要因に著しい 変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の加須市及び隣接市町を中心とした市街化調整区域内の農家住宅地域一体と判定した 。需要者の中心は、周辺の地縁性がある居住者を中心に加須市内居住の一次取得者層と判定される。地価水準は継続的 な弱含みが続いている。土地の価格水準帯は、総額が１０００万円未満（土地面積５００㎡～７００㎡程度）であり、 単価を圧縮した物件が需要の中心となっている。新築戸建住宅の供給は少なく、相場把握は困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　駅接近性が劣る市街化調整区域内で収益物件市場が殆ど見受けられないことより収益還元法の非適用を余儀なくされ た。土地取引は自用の居住用が大半であり、規範性の認められる比準価格を得ていることから、本件の鑑定評価額決定 においては市場実態を反映した比準価格を中心に、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性を考慮しつつ類似性あ る周辺標準地との均衡をも考慮のうえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　加須市の人口は微減傾向（Ｒ１年１０月： 約１１．１万人）であるも高齢化が進行（２ ８．９％）中。戸建住宅の着工数は弱含みの 推移である。 　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の 変動はない。市街化調整区域内で駅接近性が 劣る住宅地の需要は弱いままの推移である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％