別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 飯能 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -14 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁 印  TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 86,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字双柳字台４０３番２０ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の戸建住宅が 多い住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 東飯能 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       112 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 東飯能駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の住宅地に位置し、良好な住環境を維持している。周辺の住宅開発等に伴い良好な住宅地域として 成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線飯能駅及びＪＲ八高線東飯能駅の圏域で住宅地域の範囲。需要者の中心は３０～４０代の１次 取得者層が多くを占めている。地域全体として宅地需要は安定的に推移している。近年の景気状況から市内中心部を中 心に安定した需給関係が見られ、不動産価格も横ばい傾向にある。このような情勢から需要の中心となる価格帯は土地 は１３００～１８００万円、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度の物件が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、土地、建物等の投資額に見合う収益を計上することは難しい地域であ る。そのため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、飯能市 の住宅地の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の飯能市の不動産市況を考慮 し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [137.8] [103.0] 100 86,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果もあって緩やかな回復が続く ことが期待される。ただし、通商問題等海外 の動向や、消費税引上げ後の影響に留意する 必要がある。 東飯能駅に近接し、公共施設にも隣接する良 好な住環境を形成するが、地価に直接影響を 与えるような地域要因の変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +31.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％