別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 飯能 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -10 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市東町１０３番５ ｢東町２５－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 飯能 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 飯能駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い既成の住宅地域として熟成している。当面は地域要因に大きな変動はなく、現状のまま推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線、ＪＲ八高線沿線の、飯能市とその周辺の市町を含む圏域内にある住宅地域。需要者の中心 は市内在住の第一次取得者層だが、市外からの流入も見られる。飯能駅から徒歩１０分圏内にあり、近辺には居住環境 を悪化させる墓地のある寺院や中高層の共同住宅も見られるものの、中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、供給 が限られ需給は堅調である。土地は１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 想定される賃料水準に比して建築費単価が高く、投資採算性が見込めないため、収益還元法の適用は行わなかった。ま た、近辺には共同住宅も見られるものの、中規模一般住宅の多い既成の住宅地域であり、収益目的の不動産取引は少な く、エンドユーザーによる自用目的の取引が中心である。比準価格は取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格 である。したがって比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税等の影響により景気後退入りした可 能性があり、また日本経済が長期的な縮小過 程に入った可能性も高い。飯能市の総人口は 減少傾向にある。 中規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり 、特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％