別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 飯能 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -9 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市稲荷町２７４番６ ｢稲荷町５－１６｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 飯能 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 飯能駅南西方 400m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が既に建ち並んでいる安定した住宅地域で、飯能駅への接近性にも優れていることから根強い需要があ る。地域的には既に熟成しており、地価は近年横ばい傾向であると認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線を中心に、最寄駅からの接近性に優れた圏域。需要者の中心は３０代から４０代の市内 在住者であるが、市外からの転入者も散見される。飯能駅から近いため利便性が良い住宅地域として人気のエリアであ り、根強い需要が見込まれる。近年は市場の人気規模が小さくなる傾向にあり、この場合の中心となる価格帯は、土地 面積約１５０㎡で１，８００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は飯能市の中心住宅地域で、戸建住宅を中心とした街並みである。当該地域の市場動向として、取引に当たっ ては自用目的の取引が中心となっており、アパート建築目的の投資採算性に着目した市場行動はほとんど見られない。 比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態を踏まえ、本件鑑定評価においては、代表標 準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.4] [101.5] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は緩やかに回復しているものの、 先行きについては、当面弱さが残る。これを 受けて、飯能市の不動産市場では停滞傾向が 見て取れる。 飯能駅から徒歩５分圏内と交通利便性に優れ る区画整然とした街区のため、土地需要は飯 能市内でも特に強い地域である。 北東側道路であるため、南西側道路に比べる と需要は弱いが、敷地規模があるため、日照 確保は容易であり、方位による需要の減退は 限定的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.3 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％