別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 飯能 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字双柳字浅間１１４８番２０ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西4m市道 水道、下水 東飯能 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 東飯能駅東方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模な住宅が多く見られ、良好な住環境を維持している。周辺の住宅開発等に伴い良好な住宅地域として成 熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線飯能駅及びＪＲ八高線東飯能駅の圏域で住宅地域の範囲。需要者の中心は３０～４０代の１次 取得者層が多くを占めている。地域として最寄駅への接近性にはやや劣るものの、近隣にはスーパー、ドラックストア 等が見られ良好な住環境を形成し、宅地需要は安定した需給関係が見られる。このような情勢から需要の中心となる価 格帯は土地は１３００～１８００万円、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度の物件が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、事業採算性の観点から収益を計上することは難しい地域である。その ため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、飯能市の住宅地 の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の飯能市の不動産市況を考慮し、さら に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [160.1] [103.0] 100 74,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果もあって緩やかな回復が続く ことが期待される。ただし、通商問題等海外 の動向や、消費税引上げ後の影響に留意する 必要がある。 最寄駅からの接近性にはやや劣るが、良好な 住環境を形成する住宅地である。地価に直接 影響を与えるような地域要因の変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +12.9 環境　　　　　　 +37.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％