別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 所沢 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -45 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市西所沢２丁目６４８番２０ ｢西所沢２－８－５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅が見られる 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 西所沢 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ　私道 交通 施設 西所沢駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移 していくものと思われる。なお、当該地域の地価は上昇していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の所沢市及び東京都を含む周辺の市町の圏域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者及 び都心への通勤者が中心である。最寄駅へは徒歩圏内で交通接近性、住環境等が良好な住宅地である。地価は上昇傾向 である。市場の中心となる価格帯は土地、１００㎡程度で１，７００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅は３、 １００万円～３，２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を 収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一中専ではあるが、間口も狭く地積も１００㎡であ り経済合理的な賃貸住宅の建築を想定することが困難なため収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって 、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所沢市において消費税引き上げ後における不 動産市場への影響は低い。再開発により総じ て価格上昇が見られるが、郊外では需要は減 退している。 最寄駅に近く、住環境も良好で景気回復の動 きから地価はやや強含みの状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％