別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 所沢 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -28 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　竹本　朗 印  TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字山口字本村前１３７番１２ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多く建ち並ぶ住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 西所沢 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南     5 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 西所沢駅南方 700m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、地域要因に特に変動はないことから、現状を 維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武新宿線及び池袋線沿線で概ね所沢市及び東京都を含む周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同一 需給圏内の居住者である。最寄駅から徒歩圏にあり、居住環境も良好なことから需給関係は安定している。土地価格は １００㎡前後で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅の価格は土地面積等によってバラツキはあるもの の総額２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。賃貸市場は形成されておらず、また、本件標準地は 間口が狭く、共同住宅の建築を想定することが困難なため収益価格の試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映 した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意の上、さらに単価と総額との関 連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復が期待される中、第一次 取得者等の購入意欲は根強く、選別化はある ものの住宅地価は小幅な上昇傾向にある。 居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏に あることから利便性がよい。 標準的な規模で、総額も標準的であることか ら選好性は高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％