別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 所沢 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -24 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市東新井町１１８０番１１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 北4.5m私道 水道、ガス、下水 所沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    75 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ　　　　私道 交通 施設 所沢駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しなが ら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は上昇していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の所沢市及び周辺の市町の圏域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者及び都心への通 勤者が中心である。最寄駅へは徒歩圏外であるが、バス便が利用でき、周辺には航空記念公園等が存し住環境は良好な 住宅地であることから、需要が見込める住宅地域である。地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は土地、１ ００㎡程度で１，３００万円前後、新築戸建住宅は２、７００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を 収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が１低専で地積も小さいため経済合理的な賃貸住宅の 経営は困難なことから収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を 標準とし、現下の地価動向を勘案し、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [151.4] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所沢市において消費税引き上げ後における不 動産市場への影響は低い。再開発により総じ て価格上昇が見られるが、郊外では需要は減 退している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％