鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

行田 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０２ -10927	行田市		建付地	（　）	長方形	西5m道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	行田Ｒ０２ -10507	行田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	行田Ｒ０２ -10506	行田市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	行田Ｒ０２ -10904	行田市		建付地	（　）	長方形	南東2.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	行田Ｒ０２ -10903	行田市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,742	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	23,651	100 [ 62.8]	37,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,000
b	(　 ) 37,653	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,427	100 [ 95.7]	39,109		39,500
c	(　 ) 42,189	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	41,437	100 [ 103.5]	40,036		40,400
d	(　 ) 17,464	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 75.2]	35,550	100 [ 92.2]	38,557		38,900
e	(　 ) 39,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,761	100 [ 99.7]	39,881		40,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 +17.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

行田 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,344,758	271,253	1,073,505	926,170	147,335	（　0.9695） 142,841	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,975,854 円　　　　（　 22,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.31	ＬＳ2	84.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積は約４２㎡。地域の利用実態を考慮した容積率とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	42.31	100.0	42.31	1,310	55,426	1.0	55,426
							1.0	55,426
2～ 2	居宅	42.31	100.0	42.31	1,323	55,976	1.0	55,976
							1.0	55,976
～

～

～

計		84.62	100.0	84.62		111,402		111,402
								111,402

⑨年額支払賃料	111,402 円　×　12ヶ月　＝　 1,336,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,336,824 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 116,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,291,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	111,402 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 111,402 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 51,844 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,344,758 円　　　　（　 10,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）３１　　　　-11302	1,008 ( 965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.8]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,366 円/㎡　月額支払賃料（　 1,310 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ０１　　　　-20902	1,421 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [121.2]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,500 円	13,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	56,353 円	1,408,824　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 111,300 円	13,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,100 円	13,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,100 円	13,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 271,253 円　（　　　　　　 2,039 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	926,170 円（　　　　　 6,964 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,344,758 円
②総費用	271,253 円
③純収益　①－②	1,073,505 円
④建物等に帰属する純収益	926,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,975,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
行田 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行田 -17

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　森田　祐孝

印

TEL.

鑑定評価額

5,080,000 円

１㎡当たりの価格

38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行田市城西５丁目４７３２番９｢城西５－３－８｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	東7.9m市道	水道、ガス、下水	持田 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 133 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ　市道

交通

施設

持田駅南東方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏内の住宅地域であり、今後しばらくは現況のまま推移するものと予測される。人口減少・高齢化の
影響等により、地価は弱含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秩父鉄道沿線で、行田市、熊谷市の住宅地域である。典型的需要者は、同市及び周辺市に居住する３０代
～４０代の一次取得者が中心であり、都心へのアクセス等利便性にやや難があることから、他の地域からの転入はほと
んど見られない。市場の中心は中小規模開発による分譲住宅地であり、需要の中心価格帯は、土地１５０～２００㎡程
度で６００～１０００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求めたもので、市況を反映する価格である。収益価格
は、地域内に空アパートが多いこと等から賃料が低く、また建築費の高騰等の影響により、比準価格に比べ低位に求め
られた。以上より市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量し、また代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,400 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[101.0]

100
[102.7]

[101.0]
100

38,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化、人口減少、地域経済の低迷及び
勤労者所得の伸び悩み等により、不動産需要
・不動産価格は二極化が顕著である。

一般住宅やアパート等が見られる住宅地域で
、都心へのアクセスにやや難があること等か
ら積極的な需要は見られない。

個別的要因による市場性への影響については
、基準方位との関係において若干の増価が認
められるほか、個別的要因の変動は特にない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　  +7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

行田 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０１ -40107	行田市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	行田Ｒ０２ -10506	行田市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	行田Ｒ０２ -10507	行田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	行田Ｒ０１ -40905	行田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北7.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,314	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	38,505	100 [ 93.4]	41,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 42,189	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	41,437	100 [ 106.5]	38,908		39,300
c	(　 ) 37,653	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,427	100 [ 100.0]	37,427		37,800
d	(　 ) 37,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	41,872	100 [ 100.3]	41,747		42,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

行田 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,357,451	264,041	1,093,410	937,440	155,970	（　0.9695） 151,213	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,150,271 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.31	Ｗ2	84.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１室（２ＤＫ、４２．３１㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	42.31	100.0	42.31	1,322	55,934	2.0	111,868
							1.0	55,934
2～ 2	居宅	42.31	100.0	42.31	1,335	56,484	2.0	112,968
							1.0	56,484
～

～

～

計		84.62	100.0	84.62		112,418		224,836
								112,418

⑨年額支払賃料	112,418 円　×　12ヶ月　＝　 1,349,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,349,016 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 117,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,303,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,836 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 112,418 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 52,317 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,357,451 円　　　　（　 10,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）Ｒ２　　　　-10802	1,480 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.9]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,381	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ２　　　　-10803	1,390 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,380
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,000 円	12,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	56,841 円	1,421,016　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 107,100 円	12,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 264,041 円　（　　　　　　 1,985 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	937,440 円（　　　　　 7,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,357,451 円
②総費用	264,041 円
③純収益　①－②	1,093,410 円
④建物等に帰属する純収益	937,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	155,970 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,150,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）