別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 行田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行田 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也 印  TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行田市大字下忍字高畑１９２４番１ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 南4.5m市道 水道 吹上 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 吹上駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 行田市内の市街化調整区域内の中ではＪＲ吹上駅に近接し、利便性は相対的に上位にある。今後も当面は現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線のうち概ね行田市及び鴻巣市域の外縁部一円。需要層は、行田市に地縁を有する一次取 得者等が中心で、近傍の取引水準は３００㎡～５００㎡程度の土地で５００万円～１０００万円、新築建売で１８００ 万円～２３００万円程度。ＪＲ駅勢圏にあり、近隣地域に近い前谷地区では分譲が活発に行われている。秩父鉄道沿線 と比較して、都心への接近性が優れること等を反映し、地価は下落基調であるが比較的安定して推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は行田市の南部でＪＲ高崎線の吹上駅に近いが、市街化調整区域であることからアパート等の収益物件は殆ん ど存在せず、収益価格の試算は困難である。採用した取引事例から試算した比準価格は、市街化調整区域内宅地の取引 市場を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い説得力のある価格と判断する。よって、代表標準地との検討及び前 年公示価格からの連続性、単価と総額との関連にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 75.1] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の悪化が続き、消費増税の影響もあり 、景気は後退局面入りの可能性がある。行田 市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化 が見られる。 吹上駅利用圏に位置し、市域の調整区域の中 では比較的利便性の良い地域であるが、需要 は弱含みである。 地域における標準的規模の画地で、その他の 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％