別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月14日　提出
川口 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-10 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　森田　努 印  TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市戸塚２丁目２６番６外
｢戸塚２－２６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 756  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 中層の店舗兼住宅が
多い駅に近い商業地
域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 東川口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 東川口駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当分は現状ままの商業地域の状態を維持するものと予測されるが、地政学リスク等が懸念され、マクロ経済の地
価への影響に留意する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川口市、蕨市、戸田市、さいたま市南部に存する、幹線道路沿い又はＪＲ武蔵野線、埼玉高速鉄道沿線の
各駅から徒歩圏内の商業地域。主な需要者は同一需給圏内に地盤を有する事業者等である。利便性が高く、幹線道路利
用者や駅利用者等の集客を見込むことができることから需要は比較的堅調である。取引件数が限定的であるうえに、規
模や取引当事者の事情によって取引価格の格差が大きいことから、市場における中心価格は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部に賃貸収入獲得目的の需要も見られるも、主たる需要者は地元の事業者等であり、自身で店舗・事業所等を営業す
ることが取得の目的となっている。当該需要者層は近隣の取引における取引価格を重視しつつ、対象不動産の個別性を
勘案して意思決定をするものと思料する。よって、市場性を反映し実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    353,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [100.0]
100		 273,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地政学リスクが懸念されるも景気は緩やかな
回復傾向にある。川口市内の人口は依然とし
て微増傾向にあって、需要は堅調で地価は上
昇傾向にある。

駅近く、幹線道路沿いの立地条件良好な商業
地域。路面店を中心に空室は少なく、賃料は
横ばい傾向であり、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２

-20		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南24m市道、
東14m、北6m、
三方路
２住居

(70,200)
b ５

-2		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
北6m、二方路
２住居

(60,200)
c ５

-303		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東21m国道、
北10m、角地
近商

(90,200)
d １０

-35		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8.6m市道
、北西4.5m、
角地
商業

(90,400)
e ７

-307		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
205,108  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
217,124 		 100
[  74.8]
290,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
153,594  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.3]
204,461 		 100
[  75.5]
270,809 
271,000 
c (　           ) 
235,178  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
234,730 		 100
[  84.0]
279,440 
279,000 
d (　           ) 
241,043  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
233,697 		 100
[  82.8]
282,243 
282,000 
e (　           ) 
225,363  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
235,054 		 100
[  81.0]
290,190 
290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



川口 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,738,558 
8,138,046 
32,600,512 
25,698,400 
6,902,112 		 （　0.9497）
6,554,936 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    142,498,609 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 567.00 Ｓ3 1,681.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   756 ㎡     29.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡を想定 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 共用部分を考慮のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
547.70 
88.5 
484.60 
3,052 
1,478,999 		 4.0  5,915,996 
1.0  1,478,999 

 2～ 2		 居宅
567.00 
87.9 
498.40 
2,014 
1,003,778 		 1.0  1,003,778 
1.0  1,003,778 

 3～ 3		 居宅
567.00 
87.9 
498.40 
2,014 
1,003,778 		 1.0  1,003,778 
1.0  1,003,778 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,681.70 
88.1 
1,481.40 

3,486,555 		 7,923,552 
3,486,555 
⑨年額支払賃料      3,486,555 円　×　12ヶ月　＝　      41,838,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,481.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,838,660 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,673,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,165,114 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,923,552 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,486,555 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         497,378 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,738,558 円　　　　（　        53,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５
　　　　-132		 2,964  
(   2,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,120 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,052 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５
　　　　-134		 2,742  
(   2,700) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,948 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,184,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,673,546 円  　　　       41,838,660　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      458,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,094,000 円  　　　　    364,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,138,046 円　（　　　　　　        10,765 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 364,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,681.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,698,400 円  
（　　　　　        33,993 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,738,558 円      
②総費用 8,138,046 円      
③純収益　①－② 32,600,512 円      
④建物等に帰属する純収益 25,698,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,902,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,554,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,498,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月14日　提出
川口 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-10 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　石田　清巳 印  TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市戸塚２丁目２６番６外
｢戸塚２－２６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 756  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 中層の店舗兼住宅が
多い駅に近い商業地
域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 東川口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 東川口駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線及び埼玉高速鉄道線の駅に近い商業地域及び幹線道路沿いの商業地域で、概ね川口市、蕨市
、戸田市及びさいたま市南東部の圏域。需要者は周辺に地縁の強い事業法人、不動産業者等が中心である。周辺の郊外
型大型店舗への顧客の流出も見られるが、立地条件は良好で、現在の経済状況から需要は安定的に推移している。取引
される規模、総額はまちまちで個々の事情に左右されがちなため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺には、収益物件もあるが、市場での取引は自己利用を目的としたものが中心となっている。また、
店舗、事務所の賃料は個別性が強く反映されている。よって、市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収
益価格をも関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    353,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [100.0]
100		 273,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部
中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地
域である当市の地価は上昇傾向で推移してい
る。

駅近くの立地条件良好な商業地域で、空室率
は低く、賃料は横ばい傾向であり、需要は安
定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９

-38		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
商業

(90,360)
b ５

-2		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
北6m、二方路
２住居

(60,200)
c ２

-19		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南24m市道、
東14m、角地
２住居

(70,200)
d ４

-33		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.5m市
道、北西6m、
角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
382,145  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
380,661 		 100
[ 132.4]
287,508 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
288,000 
b (　           ) 
153,594  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.3]
204,461 		 100
[  72.4]
282,405 
282,000 
c (　           ) 
292,493  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
289,707 		 100
[  99.6]
290,870 
291,000 
d (　           ) 
238,253  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
237,113 		 100
[  82.0]
289,162 
289,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    287,000 円／㎡]  



川口 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,564,322 
8,153,382 
32,410,940 
25,698,400 
6,712,540 		 （　0.9497）
6,374,899 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    138,584,761 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 567.00 Ｓ3 1,681.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   756 ㎡     29.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階以上は１ＬＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡を想定 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 共用部分を考慮のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
547.70 
88.5 
484.60 
3,050 
1,478,030 		 4.0  5,912,120 
1.0  1,478,030 

 2～ 2		 居宅
567.00 
87.9 
498.40 
2,000 
996,800 		 1.0  996,800 
1.0  996,800 

 3～ 3		 居宅
567.00 
87.9 
498.40 
2,000 
996,800 		 1.0  996,800 
1.0  996,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,681.70 
88.1 
1,481.40 

3,471,630 		 7,905,720 
3,471,630 
⑨年額支払賃料      3,471,630 円　×　12ヶ月　＝　      41,659,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,481.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,659,560 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,666,382 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,993,178 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,905,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,895 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,471,630 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         495,249 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,564,322 円　　　　（　        53,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７
　　　　-125		 2,903  
(   2,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,155 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５
　　　　-132		 2,964  
(   2,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,056 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,184,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,666,382 円  　　　       41,659,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      481,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,094,000 円  　　　　    364,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,153,382 円　（　　　　　　        10,785 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 364,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,681.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,698,400 円  
（　　　　　        33,993 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,564,322 円      
②総費用 8,153,382 円      
③純収益　①－② 32,410,940 円      
④建物等に帰属する純収益 25,698,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,712,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,374,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,432 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,584,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）