鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０２ -11025	熊谷市		更地	（　）	不整形	北東14m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	熊谷熊谷Ｒ０２ -11022	熊谷市		更地	（　）	不整形	南28m国道、中間画地		商業 (80,600)
c	熊谷熊谷Ｒ０１ -41278	熊谷市		更地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	熊谷熊谷Ｒ０１ -40429	熊谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.7m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	78,597	100 [ 86.9]	90,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,400
b	(　 ) 96,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	101,716	100 [ 113.1]	89,935		89,900
c	(　 ) 63,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	70,204	100 [ 78.7]	89,205		89,200
d	(　 ) 78,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,097	100 [ 85.2]	91,663		91,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,300 円／㎡]

熊谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,268,019	455,160	1,812,859	1,506,960	305,899	（　0.9456） 289,258	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,903,224 円　　　　（　 67,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	39.41	Ｓ3	118.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	87 ㎡	5.6 m x 15.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～３階については１戸当たり専有面積４０㎡前後のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	39.41	100.0	39.41	2,248	88,594	3.0	265,782
							1.0	88,594
2～ 2	居宅	39.41	100.0	39.41	1,400	55,174	1.0	55,174
							1.0	55,174
3～ 3	居宅	39.41	100.0	39.41	1,430	56,356	1.0	56,356
							1.0	56,356
～

～

計		118.23	100.0	118.23		200,124		377,312
								200,124

⑨年額支払賃料	200,124 円　×　12ヶ月　＝　 2,401,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,401,488 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,202,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	377,312 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,124 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,395 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,268,019 円　　　　（　 26,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０１　　　　-21804	3,078 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,317 円/㎡　月額支払賃料（　 2,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０１　　　　-21002	2,240 ( 2,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,200 円	20,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	96,060 円	2,401,488　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,900 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 455,160 円　（　　　　　　 5,232 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 118.23 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,506,960 円（　　　　　 17,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,268,019 円
②総費用	455,160 円
③純収益　①－②	1,812,859 円
④建物等に帰属する純収益	1,506,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	305,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,903,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
熊谷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊谷 5-1

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　岡本　香織

印

TEL.

鑑定評価額

7,580,000 円

１㎡当たりの価格

87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊谷市宮本町２番３外				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店舗等が多い駅前の商業地域	南東12m市道	水道、ガス、下水	熊谷 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 88 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

上熊谷駅前の小規模小売店舗
が建ち並ぶ既存の商店街

街

路

１２ｍ市道　　

交通

施設

熊谷駅北西方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模店舗との競合により既存の商店街の衰退が危惧されているが、当該地域の地価は、熊谷駅徒歩圏の土地の
希少性から安定して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊谷駅周辺の商業地域。需要者は店舗、事務所の出店を目的とする法人や個人事業者が中心である。熊谷
駅周辺の商業地は、郊外型の大規模店舗との競合から厳しい状況が続いているものの、熊谷駅徒歩圏の土地の希少性や
値頃感により地価は安定している。中心価格帯は立地条件、画地条件等により取引価格の開差が大きく、需要の中心と
なる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は熊谷駅周辺の商業地域の取引事例から試算し、実際の取引市場を反映した実証的な価格であり規範性が高い
。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。標準地周辺の不動産取引は投
資目的よりも自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,500 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[112.9]

[100.0]
100

87,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

熊谷市内の商業地は、駅前商業地や路線商業
地ともに低層階の店舗の出店需要は比較的堅
調である。賃料相場は概ね安定して変動は見
られない。

上熊谷駅前の既存の商店街である。店舗を解
体して一般住宅になるなど、住宅地への移行
が見られたが、地価は概ね安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０１ -40425	熊谷市		更地	（　）	正方形	北東4m市道、中間画地		商業 (80,240)
b	熊谷熊谷Ｒ０１ -40712	熊谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m国道、南4m、角地		商業 (90,400)
c	熊谷熊谷Ｒ０１ -40429	熊谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.7m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	熊谷熊谷Ｒ０１ -40734	熊谷市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,087	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	59,425	100 [ 63.8]	93,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,100
b	(　 ) 59,785	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	84,163	100 [ 90.1]	93,411		93,400
c	(　 ) 78,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,097	100 [ 85.2]	91,663		91,700
d	(　 ) 78,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	86,316	100 [ 100.6]	85,801		85,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

熊谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,264,888	455,027	1,809,861	1,506,960	302,901	（　0.9456） 286,423	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,845,367 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	39.41	Ｓ3	118.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	87 ㎡	5.6 m x 15.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階　店舗フロア貸、２階、３階　専有面積約４０㎡の１ＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	39.41	100.0	39.41	2,241	88,318	3.0	264,954
							1.0	88,318
2～ 2	居宅	39.41	100.0	39.41	1,400	55,174	1.0	55,174
							1.0	55,174
3～ 3	居宅	39.41	100.0	39.41	1,430	56,356	1.0	56,356
							1.0	56,356
～

～

計		118.23	100.0	118.23		199,848		376,484
								199,848

⑨年額支払賃料	199,848 円　×　12ヶ月　＝　 2,398,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,398,176 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,199,127 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,484 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 199,848 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,309 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,264,888 円　　　　（　 26,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）３１　　　　-10702	2,240 ( 2,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,263	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊谷熊谷（賃）３１　　　　-10703	3,124 ( 2,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [131.3]	100 [100.0]	2,379
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,200 円	20,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	95,927 円	2,398,176　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,900 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 455,027 円　（　　　　　　 5,230 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 118.23 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,506,960 円（　　　　　 17,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,264,888 円
②総費用	455,027 円
③純収益　①－②	1,809,861 円
④建物等に帰属する純収益	1,506,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	302,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,845,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）