別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 熊谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -15 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織 印  TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市成沢字静簡院前１１４４番７３ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス 熊谷 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 荒川右岸の旧江南町に存する 県道背後の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南西方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする地域のまま、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。地価も当該地域の土地需要 を反映して下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ江南地区を中心とする熊谷 市内の荒川右岸の住宅地に強い代替関係が認められる。需要者は江南地区に地縁を有する一次取得者が中心である。熊 谷市内の荒川右岸の地域は中心市街地から遠く生活利便性が劣り、土地需要は低調で地価下落が続いている。市場の中 心価格帯は、画地規模により様々であるが㎡あたり２～４万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は賃貸需要が低く、投資採算性に見合わないため収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。 また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した 比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、前年公示価格との検討も踏まえて鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向。土地取引件数はほぼ横ばい。郊外部を除 くと住宅地需要は堅調で、地価も概ね安定し ている。 江南地区の一般住宅地域で、生活利便性が劣 り、土地需要は低調である。地域要因に変動 はなく、地価も弱含みだが、底値感もみられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％