別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月4日　提出 川越 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -45 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志 印  TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 82,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月3日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字今福字北平野１１１９番６ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ農地も残る住 宅地域 南東4.2m道路 水道、ガス、下水 新河岸 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.6 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ道路 交通 施設 新河岸駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は周辺に農地も残る低層住宅地であり今後も地域要因に大きな変化はなく現状を維持していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 行止り　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、西武新宿線の各沿線で、概ね川越市及び隣接市の圏域。需要者の中心は川越市居住者で１次 取得者が大半を占めるが、一部圏外からの転入者も見受けられる。当地域は交通接近条件がやや劣る既成の住宅地であ り周辺に農地が残る環境で需給はやや低調な状況で推移している。土地は１００㎡程度で１，０００万円前後、新築の 戸建物件は２，０００万円台半ばの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専の地域で建蔽率及び容積率が低い等で経済合理的な賃貸経営の可能性が乏しく賃貸用新築想定はなじまないと判 断し収益価格は試算しなかった。当該住宅地域では自用目的の取引が中心で快適性が重視され、多数の取引事例を収集 選択し要因比較等を行った結果市場性を反映した比準価格が得られた。以上より、本件においては比準価格を採用し代 表標準地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.5] 100 [198.6] [104.5] 100 82,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、弱さが見られるものの緩やかな回復 傾向で推移しているが、川越市内の住宅地の 地価は二極化傾向が続いている。 周辺に農地が見られる郊外部に存する既成の 住宅地域で地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　 +10.6 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％