別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 川越 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -43 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市氷川町１４０番４ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 東4.2m道路 水道、ガス、下水 本川越 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  10.4 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 本川越駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがっ て、当面は現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線川越駅及び川越市駅、西武新宿線本川越駅を中心にＪＲ川越線各駅等を最寄駅とする川越市中 心部からやや郊外に存する住宅地域と判断する。主たる需要者は東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。概ね熟 成している地域であり、需要はさほど高くはない地域であり、取引動向は活発とはいえない。新築戸建住宅の成約水準 についてはややバラつきがあるものの、標準地程度の規模であれば概ね２～３千万円程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏に存する事例である。補 修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については、対象標準地が賃貸経営における経済合理的な収益性 を確保するに必要な面積を満たさないことから試算を見送った。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡 にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.5] 100 [154.9] [103.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復傾向が鈍化する中、消費増税や令和 元年台風１９号などの自然災害が日本経済に 与える影響は今後の懸念材料と考えられる。 地域要因に特段の変動要因はないが、生活利 便性が比較的良好な当該地域の需要は堅調で あり地価動向はやや上昇傾向で推移するもの と思料する。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％