鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０９ -20133	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２００１－０４ -20121	川越市		更地	（　）	ほぼ台形	南西7.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２００１－０２ -20112	川越市		更地	（　）	不整形	南6.9m市道、東4m、角地		１住居 (70,200)
d	２００１－１３ -20113	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２００１－０１ -20126	川越市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,206	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	179,377	100 [ 103.7]	172,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 129,341	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.4]	128,065	100 [ 77.8]	164,608		165,000
c	(　 ) 219,127	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	205,611	100 [ 109.4]	187,944		188,000
d	(　 ) 181,497	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	176,916	100 [ 104.6]	169,136		169,000
e	(　 ) 231,919	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	244,614	100 [ 145.4]	168,235		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.6	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

川越 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,260,640	444,088	1,816,552	1,296,900	519,652	（　0.9739） 506,089	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,246,422 円　　　　（　 95,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.94	ＬＳ2	113.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	12.6 m x 10.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一室２８㎡程度のファミリータイプ、２階建の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 99.3 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.64	99.3	56.24	1,650	92,796	1.0	92,796
							1.0	92,796
2～ 2	居宅	56.64	99.3	56.24	1,702	95,720	1.0	95,720
							1.0	95,720
～

～

～

計		113.28	99.3	112.48		188,516		188,516
								188,516

⑨年額支払賃料	188,516 円　×　12ヶ月　＝　 2,262,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,262,192 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,167,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,516 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,516 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,260,640 円　　　　（　 19,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－０４　　　　-9	1,406 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,775 円/㎡　月額支払賃料（　 1,702 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２００１－０２　　　　-12	2,127 ( 2,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,761
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	19,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,488 円	2,262,192　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 444,088 円　（　　　　　　 3,763 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 113.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,296,900 円（　　　　　 10,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,260,640 円
②総費用	444,088 円
③純収益　①－②	1,816,552 円
④建物等に帰属する純収益	1,296,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	519,652 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	506,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,246,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出
川越 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -27

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中野　拓

印

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市郭町１丁目８番７外				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多く建つ環境の良い既成住宅地域	北16m市道	水道、ガス、下水	本川越 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　１
６ｍ市道

交通

施設

本川越駅北東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した住宅地域を形成しており、近隣地域に変化は認められない。今後とも、現状の良好な住環境を維持して
、推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧市街地内に所在して、中心部の最寄り駅からやや距離のある住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は
、都心や市内近郊に通勤する、第一次取得者層を含む勤労者世帯であり、市外からの流入も認められる。近隣地域は成
熟した住宅地域を形成しており、新規の宅地や戸建住宅の供給は少ない。このため、取引の中心価格帯を指摘すること
は困難であるが、対象標準地規模程度の土地は平米単価で１０万円台後半の水準を切上げて推移している模様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は、対象不動産規模の市場取引に基づいた客観的かつ実証的な価格で
ある。近傍に賃貸物件は認められるが、対象標準地規模の画地では賃貸経営が困難であり、収益価格は低位に試算され
たと思料する。よって、収益価格は参考に留め、典型的な需要者を勘案した、説得力の高い比準価格を標準とし、代表
標準地を規準して得られた価格の均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 266,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[106.0]

100
[149.9]

[100.0]
100

171,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあり、市場は安定
しているが、米中貿易摩擦や英国のＥＵ離脱
等の海外情勢が国内経済に与える影響を注視
する必要がある。

旧市街地内に所在する成熟した住宅地であり
、人気が高い。近隣地域では開発の余地がほ
とんどなく、地域要因に変動は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０９ -20105	川越市		更地	（　）	不整形	北東10.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２００１－０１ -20102	川越市		建付地	（　）	台形	南西6m市道、南東5m、北西4.2m、三方路		１住居 (70,200)
c	２００１－０２ -20117	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m道路、中間画地		１住居 (60,180)
d	２００１－０４ -20112	川越市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、南5.8m、二方路		１中専 (60,160)
e	２００１－０９ -20133	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,156	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	198,109	100 [ 112.4]	176,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 145,006	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.6]	135,526	100 [ 87.4]	155,064		155,000
c	(　 ) 154,196	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.5]	157,953	100 [ 93.5]	168,934		169,000
d	(　 ) 190,445	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	194,082	100 [ 108.7]	178,548		179,000
e	(　 ) 184,206	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	179,914	100 [ 99.5]	180,818		181,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

川越 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,207,095	441,874	1,765,221	1,296,900	468,321	（　0.9739） 456,098	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,135,511 円　　　　（　 85,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.94	ＬＳ2	113.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	12.5 m x 11.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は２８㎡程度を想定。

⑦有効率　 99.3 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.64	99.3	56.24	1,610	90,546	2.0	181,092
							1.0	90,546
2～ 2	居宅	56.64	99.3	56.24	1,660	93,358	2.0	186,716
							1.0	93,358
～

～

～

計		113.28	99.3	112.48		183,904		367,808
								183,904

⑨年額支払賃料	183,904 円　×　12ヶ月　＝　 2,206,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,206,848 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,114,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,808 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 183,904 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 89,411 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,207,095 円　　　　（　 18,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－１２　　　　-20103	1,637 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [ 98.5]	1,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,734 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２００１－１２　　　　-20113	1,925 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [110.7]	100 [ 98.5]	1,767
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	19,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,274 円	2,206,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,874 円　（　　　　　　 3,745 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 113.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,296,900 円（　　　　　 10,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,207,095 円
②総費用	441,874 円
③純収益　①－②	1,765,221 円
④建物等に帰属する純収益	1,296,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	468,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,865 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,135,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,900 円／㎡）