別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月4日　提出 川越 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -25 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月3日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市砂新田５丁目３５番９ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北西6.2m道路 水道、ガス、下水 新河岸 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 新河岸駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街区及び街路がやや雑然と配置された既成の住宅地として当分の間、現状維持の状況で推移するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線沿線の川越市内に存する住宅地の圏域。需要者の中心は都心へ向 かう勤労者家庭や地元居住者等となっている。当該地域は街区及び街路がやや雑然とした既成の住宅地となっており中 古住宅や建替え住宅の供給が中心で一部空地等について建売住宅等の供給が見られる。土地は１００㎡程度で１，００ ０万円台前半程度、新築の戸建物件は敷地１００㎡程度で２，０００万円台後半程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専地域で標準的画地規模程度では経済合理的な賃貸経営の可能性が乏しく賃貸用新築想定はなじまないと判断し収 益価格は試算しなかった。当該住宅地域では自用目的の取引が中心で快適性が重視され、多数の取引事例を収集選択し 要因比較等を行った結果市場性を反映した比準価格が得られた。以上より、本件においては比準価格を採用し代表標準 地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.5] 100 [128.1] [101.5] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、弱さが見られるものの緩やかな回復 傾向で推移しているが、川越市内の住宅地の 地価は二極化傾向が続いている。 比較的低価格帯を中心とする住宅需要が見込 める地域であり地価は上向き傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％