鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま緑 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０２ -602	さいたま市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度地区15m 地区計画等 (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０２ -614	さいたま市緑区		更地	（　）	長方形	南西6m区画街路、中間画地		１住居高度地区20m 地区計画等 (60,200)
c	埼玉１公Ｒ０２ -621	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	南西6m私道、中間画地		１中専高度地区15m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０２ -651	さいたま市緑区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１中専高度地区15m 地区計画等 (70,200)
e	埼玉１公Ｒ０２ -656	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、東6m、角地		準住居高度地区20m 地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,185	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	169,511	100 [ 86.4]	196,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 237,704	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	232,472	100 [ 117.9]	197,177		200,000
c	(　 ) 154,932	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	154,474	100 [ 78.3]	197,285		200,000
d	(　 ) 193,267	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	182,670	100 [ 92.9]	196,631		200,000
e	(　 ) 158,691	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	147,211	100 [ 74.3]	198,131		201,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +14.5
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

さいたま緑 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,785,135	526,611	2,258,524	1,611,030	647,494	（　0.9742） 630,789	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,336,114 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま緑 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	ＬＳ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区最高15m 浦和東部第二南	70 ％	200 ％	200 ％	139 ㎡	8.9 m x 15.7 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３５㎡程度の貸室を有する共同住宅を想定した

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	69.00	99.0	68.31	1,674	114,351	1.0	114,351
							1.0	114,351
2～ 2	居宅	69.00	99.0	68.31	1,726	117,903	1.0	117,903
							1.0	117,903
～

～

～

計		138.00	99.0	136.62		232,254		232,254
								232,254

⑨年額支払賃料	232,254 円　×　12ヶ月　＝　 2,787,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,787,048 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,669,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,254 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,254 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,918 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,785,135 円　　　　（　 20,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-1315	1,718 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-213	1,530 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	1,803
c	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-607	1,939 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [108.0]	1,796

さいたま緑 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,500 円	24,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,611 円	2,787,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,600 円	24,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,611 円　（　　　　　　 3,789 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,611,030 円（　　　　　 11,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,785,135 円
②総費用	526,611 円
③純収益　①－②	2,258,524 円
④建物等に帰属する純収益	1,611,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	647,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	630,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,336,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
さいたま緑 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま緑 -17

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

印

TEL.

鑑定評価額

27,400,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市緑区美園５丁目３６番２９				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区最高15m 浦和東部第二南 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建つ区画整理済の住宅地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	浦和美園 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.9 ｍ、奥行　約　　 15.7 ｍ、規模　　 139 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により新し
い街区が形成された交通利便
性に優る新興住宅地域。

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

浦和美園駅南東方

950m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区最高15m
浦和東部第二

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺には保育所やホテル等が建築され、周辺には新しい小中学校も完成するなど、生活利便性が向上している
。特に子育て世代に人気の住宅地として熟成が進み発展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉高速鉄道及びＪＲ武蔵野線沿線郊外部の住宅地域で、概ね緑区の東部一円の範囲である。需要者の属
性は都内又はさいたま市への通勤者を中心とする一次取得層が主体である。近年、浦和美園駅周辺では大規模な土地区
画整理事業により、商業施設や学校等公共施設が充実してきている。値頃感から駅近の新築マンションへの需要は旺盛
、駅徒歩圏の新築戸建には都内の子育て世代の転入希望者も見られ、取引価格水準は概ね５０百万円前後と高い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は埼玉高速鉄道浦和美園駅勢圏の区画整理事業地内の住宅地の事例が中心で住環境が類似した事例で
あり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視さ
れることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準に、収益価格も参酌
して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[106.0]

100
[ 81.8]

[101.5]
100

195,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

さいたま市郊外の住宅地では需給動向に大き
な変化は見られないが、中心部での値上がり
が波及して地価は上昇傾向にある。

郊外であるが、平成２９年２月に土地区画整
理事業の換地処分を終え町名変更もなされた
。住宅地としての熟成も着実に進んでいる。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま緑 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０２ -654	さいたま市緑区		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		１中専高度地区15m 地区計画等 (60,150)
b	埼玉１公Ｒ０２ -602	さいたま市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度地区15m 地区計画等 (60,200)
c	埼玉１公Ｒ０２ -624	さいたま市緑区		更地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１住居高度地区20m (80,200)
d	埼玉１公Ｒ０２ -657	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準住居高度地区20m 地区計画等 (60,200)
e	埼玉１公Ｒ０２ -614	さいたま市緑区		更地	（　）	長方形	南西6m区画街路、中間画地		１住居高度地区20m 地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,118	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 127.0]	201,694	100 [ 97.7]	206,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 168,185	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	169,511	100 [ 93.3]	181,684		184,000
c	(　 ) 201,819	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	196,218	100 [ 97.9]	200,427		203,000
d	(　 ) 172,840	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	167,713	100 [ 93.9]	178,608		181,000
e	(　 ) 237,704	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	232,472	100 [ 108.1]	215,053		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +27.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

さいたま緑 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,073,820	602,462	2,471,358	1,727,490	743,868	（　0.9742） 724,676	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,469,909 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま緑 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＬＳ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区最高15m 浦和東部第二南	60 ％	200 ％	200 ％	139 ㎡	8.9 m x 15.7 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３６㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階２戸の計４戸。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.00	98.0	72.52	1,766	128,070	1.0	128,070
							1.0	128,070
2～ 2	居宅	74.00	98.0	72.52	1,821	132,059	1.0	132,059
							1.0	132,059
～

～

～

計		148.00	98.0	145.04		260,129		260,129
								260,129

⑨年額支払賃料	260,129 円　×　12ヶ月　＝　 3,121,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 145.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,121,548 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,807 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,946,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,129 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,129 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,073,820 円　　　　（　 22,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-604	2,466 ( 2,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,821 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-605	1,904 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,983
c	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-606	2,466 ( 2,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	2,043

さいたま緑 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,862 円	3,121,548　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,900 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,462 円　（　　　　　　 4,334 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,727,490 円（　　　　　 12,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,073,820 円
②総費用	602,462 円
③純収益　①－②	2,471,358 円
④建物等に帰属する純収益	1,727,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	743,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	724,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,469,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）