鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０２ -124	さいたま市南区		更地	（　）	袋地等	西5.5m市道、中間画地		１住居高度地区20m (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０２ -123	さいたま市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０２ -122	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		２中専高度地区20m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０２ -121	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		２中専高度地区20m (60,200)
e	埼玉１公Ｒ０２ -120	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,502	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	240,234	100 [ 96.6]	248,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 387,255	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	389,135	100 [ 103.7]	375,251		387,000
c	(　 ) 335,631	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	329,298	100 [ 93.0]	354,084		365,000
d	(　 ) 350,373	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	348,697	100 [ 94.6]	368,601		380,000
e	(　 ) 372,854	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	393,673	100 [ 100.0]	393,673		405,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.9
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +0.8
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -10.2
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +4.9
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 384,000 円／㎡]

さいたま南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,509,432	814,901	3,694,531	2,031,580	1,662,951	（　0.9742） 1,620,047	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,819,250 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	8.9 m x 19.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ・約４３㎡程度を各階２戸）を想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	99.0	86.13	2,161	186,127	1.0	186,127
							1.0	186,127
2～ 2	居宅	87.00	99.0	86.13	2,205	189,917	1.0	189,917
							1.0	189,917
～

～

～

計		174.00	99.0	172.26		376,044		376,044
								376,044

⑨年額支払賃料	376,044 円　×　12ヶ月　＝　 4,512,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用として計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,512,528 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,323,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,044 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,044 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 182,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,509,432 円　　　　（　 25,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-104	1,850 ( 1,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,208	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,205 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-105	2,097 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,354
c	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-1109	2,801 ( 2,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,541

さいたま南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,000 円	31,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,501 円	4,512,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 814,901 円　（　　　　　　 4,683 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,031,580 円（　　　　　 11,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,509,432 円
②総費用	814,901 円
③純収益　①－②	3,694,531 円
④建物等に帰属する純収益	2,031,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,662,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,620,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,311 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,819,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
さいたま南 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま南 -8

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　小林　隆敏

印

TEL.

鑑定評価額

62,800,000 円

１㎡当たりの価格

361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市南区別所３丁目１５５９番１				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:2	建築中	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	中浦和 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 35 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

中浦和駅東方

750m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした環境良好な住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現
状のまま安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線、ＪＲ武蔵野線沿線で、概ねさいたま市の住宅地域の存する圏域。需要者は
資金力のある個人であり買替え層が中心。２世代で共同購入するケースも見られる。市内の中心部の住宅地域であり、
供給量は少ない。利便性の優る住宅地域であり需要は根強く、景気回復を反映し市況は堅調に推移している。土地は３
，５００万円～　５，０００万弱前後の価格帯、新築戸建物件は５～６，０００万円前後の物件が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は最寄り駅に近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、
利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域
の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦和 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 460,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[103.0]

100
[135.4]

[103.0]
100

360,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鉱工業生産・個人消費・設備投資が持ち直し
景気は緩やかな回復基調が続いている。不動
産市況もマイナス金利等を背景に堅調に推移
している。

地域要因に特段の変動は認められないが、価
格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾
向が継続するものと考えられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +31.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０２ -120	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区20m (60,160)
b	埼玉１公Ｒ０２ -121	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		２中専高度地区20m (60,200)
c	埼玉１公Ｒ０２ -122	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		２中専高度地区20m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０２ -123	さいたま市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,854	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	393,673	100 [ 96.2]	409,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	421,000
b	(　 ) 350,373	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	348,697	100 [ 100.9]	345,587		356,000
c	(　 ) 335,631	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	329,298	100 [ 96.3]	341,950		352,000
d	(　 ) 387,255	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	389,135	100 [ 102.9]	378,168		390,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

さいたま南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,596,192	805,374	3,790,818	2,031,580	1,759,238	（　0.9742） 1,713,850	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	38,951,136 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	8.9 m x 19.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一戸あたり専用面積４５㎡程度のファミリータイプの低層共同住宅を想定

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	99.0	86.13	2,200	189,486	1.0	189,486
							1.0	189,486
2～ 2	居宅	87.00	99.0	86.13	2,250	193,793	1.0	193,793
							1.0	193,793
～

～

～

計		174.00	99.0	172.26		383,279		383,279
								383,279

⑨年額支払賃料	383,279 円　×　12ヶ月　＝　 4,599,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,599,348 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,406,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,279 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 383,279 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,596,192 円　　　　（　 26,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-106	1,904 ( 1,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	2,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,344 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-107	1,481 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	2,000
c	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-105	2,097 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,118

さいたま南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,000 円	31,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	183,974 円	4,599,348　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 805,374 円　（　　　　　　 4,629 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,031,580 円（　　　　　 11,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,596,192 円
②総費用	805,374 円
③純収益　①－②	3,790,818 円
④建物等に帰属する純収益	2,031,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,759,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,713,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,951,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）