別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
さいたま中央 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 -13 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　風岡　淳一 印  TEL.
鑑定評価額 60,200,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区上落合９丁目８８６番５６
｢上落合９－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、マンションが混在
する地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 大宮

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 大宮駅南方

650m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線沿線のうち概ねさいたま市内の住宅地域である。需要者は東京都内又はさいたま
市内に居住する一次取得者又は買換え層であり、周辺地域の区画整理事業の進捗により需要は多くなっているが、供給
は少ない。住環境や生活利便性を重視する者が需要者の中心で、当該地域の価格は、土地は１００㎡未満のものが多く
、新築建売住宅で５，５００万円前後が成約価格の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代
替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では市場性を反映し実証
的である比準価格を重視しつつ収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意したうえで、上記の通り鑑定
評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 364,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    346,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復と低金利政策により、条
件の良い土地の地価は上昇傾向が継続してい
る。


周辺地域で区画整理事業が進捗しており街路
条件・環境条件が向上し地価は上昇している
。周辺地域の地価上昇が当該地域にも波及し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０２
-301		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 埼玉１公Ｒ
０２
-524		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.9m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,196)
c 埼玉１公Ｒ
０２
-547		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
北4m、南4m、
三方路
近商

(90,200)
d 埼玉１公Ｒ
０２
-503		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.9m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,196)
e 埼玉１公Ｒ
０２
-518		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
497,137  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 133.9]
379,814 		 100
[  89.7]
423,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
423,000 
b (　           ) 
308,834  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
328,077 		 100
[  83.6]
392,437 
392,000 
c (　           ) 
353,535  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
334,928 		 100
[  93.7]
357,447 
357,000 
d (　           ) 
242,015  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
323,090 		 100
[  84.0]
384,631 
385,000 
e (　           ) 
166,375  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.0]
265,221 		 100
[  74.6]
355,524 
356,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    383,000 円／㎡]  



さいたま中央 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,224,963 
768,315 
3,456,648 
1,915,120 
1,541,528 		 （　0.9742）
1,501,757 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     34,130,841 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.00 ＬＳ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４０㎡程度の貸室４戸を想定 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
82.00 
99.0 
81.18 
2,137 
173,482 		 1.0  173,482 
1.0  173,482 

 2～ 2		 住居
82.00 
99.0 
81.18 
2,203 
178,840 		 1.0  178,840 
1.0  178,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
99.0 
162.36 

352,322 		 352,322 
352,322 
⑨年額支払賃料        352,322 円　×　12ヶ月　＝　       4,227,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,227,864 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,050,294 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           352,322 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          352,322 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,294 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,224,963 円　　　　（　        25,606 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０２
賃Ｑ
　　　　-505		 2,484  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]
2,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,203 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０２
賃Ｑ
　　　　-507		 2,261  
(   2,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
2,034 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,000 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 169,115 円  　　　        4,227,864　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,600 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         768,315 円　（　　　　　　         4,656 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,915,120 円  
（　　　　　        11,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,224,963 円      
②総費用 768,315 円      
③純収益　①－② 3,456,648 円      
④建物等に帰属する純収益 1,915,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,541,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,501,757 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,102 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,130,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月10日　提出
さいたま中央 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 -13 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男 印  TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 364,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区上落合９丁目８８６番５６
｢上落合９－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、マンションが混在
する地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 大宮

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 大宮駅南方

650m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大宮駅勢圏の交通利便性の高い住宅地域である。同駅西口の桜木地区では土地区画整理事業により街路整備
が進み、利便性・住環境の向上が期待されるため、今後も発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線で、中央区、大宮区、浦和区等のさいたま市中心部の住宅地の圏域である。
ＪＲ大宮駅から徒歩圏内の住宅地で、さいたま新都心駅周辺の商業施設等へも徒歩圏という生活利便性に恵まれた立地
のため、主に東京都心に通勤する比較的資金力のある需要者に人気がある。取引の中心価格帯は土地１００㎡程度で４
千万円台、新築の戸建住宅は６千万円前後の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は埼京線北与野駅勢圏の住宅地の事例だが、周辺住環境や価格水準が比較的に類似した住宅地の事例
であり実証的で規範性のある比準価格が得られた。収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視される
ためその重みは相対的に低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連
付けて、代表標準地からの検討及び下記一般的要因等も総合的に考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 81.6]		 [100.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    346,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 さいたま市では交通利便性等の向上により特
に中心部では転入超過の傾向が続き、良好な
住宅地に対する需給動向は引き続き強含みで
推移している。

駅利便性の高い大宮駅西口の土地区画整理事
業区域に隣接しているため当該事業の進捗に
よる影響を受けた地価の上昇傾向が継続して
いる。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -2.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０２
-516		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
準住居
高度地区最高20m
(60,160)
b 埼玉１公Ｒ
０２
-301		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 埼玉１公Ｒ
０２
-524		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.9m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,196)
d 埼玉１公Ｒ
０２
-519		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.1m市道、
北4.6m、
西10m、
三方路
１住居
高度地区最高20m
(70,164)
e 埼玉１公Ｒ
０２
-505		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
東5.5m、角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
322,473  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
275,511 		 100
[  90.2]
305,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
305,000 
b (　           ) 
497,137  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 133.9]
379,814 		 100
[  90.8]
418,297 
418,000 
c (　           ) 
308,834  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
328,077 		 100
[  88.7]
369,873 
370,000 
d (　           ) 
367,149  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
345,160 		 100
[  89.6]
385,223 
385,000 
e (　           ) 
450,676  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
430,866 		 100
[  92.9]
463,795 
464,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



さいたま中央 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,228,847 
768,070 
3,460,777 
1,915,120 
1,545,657 		 （　0.9742）
1,505,779 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     34,222,250 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.00 ＬＳ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階２戸の計４戸。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
82.00 
99.0 
81.18 
2,139 
173,644 		 1.0  173,644 
1.0  173,644 

 2～ 2		 居宅
82.00 
99.0 
81.18 
2,205 
179,002 		 1.0  179,002 
1.0  179,002 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
99.0 
162.36 

352,646 		 352,646 
352,646 
⑨年額支払賃料        352,646 円　×　12ヶ月　＝　       4,231,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,231,752 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,054,018 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           352,646 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          352,646 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,451 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,228,847 円　　　　（　        25,629 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０２
賃Ｑ
　　　　-505		 2,484  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]
2,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,205 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０２
賃Ｑ
　　　　-504		 2,888  
(   2,769) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
2,468 
c 埼玉１公Ｒ０２
賃Ｑ
　　　　-203		 2,055  
(   2,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
2,012 
さいたま中央 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,000 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 169,270 円  　　　        4,231,752　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,600 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         768,070 円　（　　　　　　         4,655 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,915,120 円  
（　　　　　        11,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,228,847 円      
②総費用 768,070 円      
③純収益　①－② 3,460,777 円      
④建物等に帰属する純収益 1,915,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,545,657 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,505,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,222,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）