鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

見沼 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０２ -716	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	南東5m私道、中間画地		１低専絶対高さ１０ｍ (50,100)
b	埼玉１公Ｒ０２ -738	さいたま市見沼区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,160)
c	埼玉１公Ｒ０２ -727	さいたま市見沼区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西4m、角地		２中専高度地区最高15m (70,200)
d	埼玉１公Ｒ０２ -732	さいたま市見沼区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	埼玉１公Ｒ０２ -731	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,266	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.2]	138,528	100 [ 93.1]	148,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 139,955	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	151,853	100 [ 101.0]	150,350		157,000
c	(　 ) 214,202	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	202,391	100 [ 98.5]	205,473		215,000
d	(　 ) 213,913	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	217,568	100 [ 102.8]	211,642		221,000
e	(　 ) 191,685	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.2]	161,385	100 [ 113.0]	142,819		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

見沼 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,160,081	685,966	2,474,115	1,979,820	494,295	（　0.9742） 481,542	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,944,136 円　　　　（　 47,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

見沼 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	232 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ各階２戸計４戸。専有面積約４２㎡。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	99.0	84.15	1,565	131,695	1.0	131,695
							1.0	131,695
2～ 2	居宅	85.00	99.0	84.15	1,613	135,734	1.0	135,734
							1.0	135,734
～

～

～

計		170.00	99.0	168.30		267,429		267,429
								267,429

⑨年額支払賃料	267,429 円　×　12ヶ月　＝　 3,209,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,209,148 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,029,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,429 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 267,429 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,120 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,160,081 円　　　　（　 13,621 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-1301	1,731 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [127.0]	1,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,683 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-706	2,066 ( 2,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [ 86.0]	1,733
c	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-708	2,302 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 86.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	1,760

見沼 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,366 円	3,209,148　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 685,966 円　（　　　　　　 2,957 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,979,820 円（　　　　　 8,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,160,081 円
②総費用	685,966 円
③純収益　①－②	2,474,115 円
④建物等に帰属する純収益	1,979,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	494,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	481,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,944,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
見沼 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

見沼 -4

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　馬場　努

印

TEL.

鑑定評価額

35,700,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市見沼区東大宮１丁目３１番４				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	東大宮 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

東大宮駅南方

900m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

住環境良好な区画整理済みの住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線、東武野田線沿線で概ねさいたま市北東部に位置する最寄駅徒歩圏の住宅地域である。需
要者の中心は自用目的の一次取得者層及び分譲住宅の建設を目的とした不動産業者である。運行ダイヤの見直し等によ
り、東京都心部への交通利便性が向上し、周辺地価はやや強含み傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地で３
，０００万円程度、新築戸建で４，０００万円から４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、東大宮駅徒歩圏で区画整然とした住宅地域に存する。近隣地域には共同住宅も見られるが、土地所有者
による節税目的が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。周辺では
自用目的の取引が多く、信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価
格は参考に止め、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。見沼区内の人
口は微増傾向、取引件数は概ね横這い傾向で
推移しており、需給動向は概ね安定的に推移
している。

ＪＲ宇都宮線の東京駅乗り入れにより、東京
都心部への交通利便性が向上し、東大宮駅徒
歩圏内の住宅地需要が底上げされ、地価はや
や強含んでいる。

地域の標準的画地と比較して、接面方位によ
る日照・通風等の居住の快適性が優るものの
、個別的要因に特段の変動要因は認められな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

見沼 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０２ -716	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	南東5m私道、中間画地		１低専絶対高さ１０ｍ (50,100)
b	埼玉１公Ｒ０２ -744	さいたま市見沼区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
c	埼玉１公Ｒ０２ -735	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東6m、角地		１中専高度地区最高15m (70,200)
d	埼玉１公Ｒ０２ -708	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,266	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	143,969	100 [ 98.0]	146,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 136,934	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.4]	148,663	100 [ 105.0]	141,584		148,000
c	(　 ) 182,070	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	176,146	100 [ 109.5]	160,864		168,000
d	(　 ) 148,721	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	148,281	100 [ 109.0]	136,038		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

見沼 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,316,490	702,751	2,613,739	2,031,580	582,159	（　0.9742） 567,139	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,889,523 円　　　　（　 55,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

見沼 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	232 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４３㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階２戸の計４戸。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	99.0	86.13	1,581	136,172	1.0	136,172
							1.0	136,172
2～ 2	居宅	87.00	99.0	86.13	1,630	140,392	1.0	140,392
							1.0	140,392
～

～

～

計		174.00	99.0	172.26		276,564		276,564
								276,564

⑨年額支払賃料	276,564 円　×　12ヶ月　＝　 3,318,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,318,768 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,179,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,564 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,564 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,461 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,316,490 円　　　　（　 14,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-703	1,435 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０２賃Ｑ　　　　-701	1,542 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,748
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

見沼 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,000 円	31,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,751 円	3,318,768　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,751 円　（　　　　　　 3,029 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,031,580 円（　　　　　 8,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,316,490 円
②総費用	702,751 円
③純収益　①－②	2,613,739 円
④建物等に帰属する純収益	2,031,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	582,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	567,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,889,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,600 円／㎡）