鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０２０５ -15	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (60,160)
b	２ｋ０２０５ -33	さいたま市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (70,200)
c	２ｋ０２０８ -23	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、南西4m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
d	２ｋ０２０８ -29	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e	２ｋ０２０８ -20	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,438	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	185,301	100 [ 88.6]	209,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 262,660	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	248,746	100 [ 95.0]	261,838		270,000
c	(　 ) 209,895	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.9]	179,708	100 [ 82.8]	217,039		224,000
d	(　 ) 165,773	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	172,000	100 [ 79.4]	216,625		223,000
e	(　 ) 190,083	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	182,372	100 [ 82.7]	220,522		227,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +21.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

さいたま北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,677,824	985,592	3,692,232	2,808,000	884,232	（　0.9766） 863,541	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,625,932 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.11	Ｓ3	222.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区最高20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	11.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模ファミリータイプ、平均専有面積約３７㎡、各階同型、計６戸を想定。

⑦有効率　 98.7 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.25	98.7	73.28	1,737	127,287	2.0	254,574
							1.0	127,287
2～ 2	居宅	74.25	98.7	73.28	1,791	131,244	2.0	262,488
							1.0	131,244
3～ 3	居宅	74.25	98.7	73.28	1,791	131,244	2.0	262,488
							1.0	131,244
～

～

計		222.75	98.7	219.84		389,775		779,550
								389,775

⑨年額支払賃料	389,775 円　×　12ヶ月　＝　 4,677,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 219.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,677,300 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 196,447 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,480,853 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	779,550 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 389,775 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 189,503 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,677,824 円　　　　（　 28,350 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０２賃０３　　　　-3	1,682 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 94.8]	100 [ 90.0]	1,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,791 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０２賃０３　　　　-4	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	1,815
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,000 円	46,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,092 円	4,677,300　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 397,800 円	46,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 985,592 円　（　　　　　　 5,973 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9766

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 222.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,808,000 円（　　　　　 17,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,677,824 円
②総費用	985,592 円
③純収益　①－②	3,692,232 円
④建物等に帰属する純収益	2,808,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	884,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,625,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
さいたま北 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -9

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　中川　貞美

印

TEL.

鑑定評価額

35,600,000 円

１㎡当たりの価格

216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区最高20m 地区計画等
	1:1.5	住宅ＲＣ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	宮原 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

宮原駅北東方

530m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

宮原駅徒歩圏内の熟成した既成住宅地域で、今後は既存住宅の建て替え、画地の細分化等が徐々に進むものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 222,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線、川越線、ニューシャトル沿線等で、概ねさいたま市北区を中心とする住宅地域。需要者はさ
いたま市又は隣接市等に居住する一次取得者が中心である。駅徒歩圏の環境が良い住宅地域で、供給はやや少ないが、
需要は比較的堅調で、地価は引き続き上昇傾向で推移している。当該近隣地域においては土地は１５０㎡程度で３００
０万円前後、新築の戸建物件は敷地規模１００㎡程度で３０００万円台中半ばから後半が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件も比較的多く見られるが、中心はエンドユーザーによる自用目的での取引が中心であり
、又元本価値に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められる傾向にある。近隣地域は快適性及
び利便性を重視する住宅地域であるため、周辺取引事例から求めた比準価格の説得力は高いと判断される為、比準価格
を重視し、収益価格を参考にし、前年価格からの地価動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済に不確実性もあるが各種政策の効果
もあって緩やかな景気回復が続いており、低
金利を背景に堅調な住宅需要等により地価は
上昇傾向にある。

宮原駅から徒歩圏の比較的閑静な住環境の中
にあって、地域も安定的に推移しており地域
要因に影響を及ぼすような特段の変動要因は
ない。

西側道路であるが、画地規模、形状とも地域
の代表的且つ標準的な画地である。個別的要
因には特別な変動要因は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０２０５ -15	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (60,160)
b	２ｋ０２０８ -20	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	２ｋ０２０８ -9	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２ｋ０２０８ -34	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,438	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	185,301	100 [ 89.7]	206,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 190,083	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	182,372	100 [ 84.2]	216,594		223,000
c	(　 ) 236,043	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.2]	218,000	100 [ 101.5]	214,778		221,000
d	(　 ) 153,485	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	208,740	100 [ 93.4]	223,490		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 222,000 円／㎡]

さいたま北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,767,534	989,280	3,778,254	2,808,000	970,254	（　0.9766） 947,550	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,535,227 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.11	Ｓ3	222.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区最高20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	11.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層戸建住宅地だが収益性を考慮して３階建共同住宅（各階同型各２戸の２ＤＫタイプ）を想定

⑦有効率　 98.7 ％
の理由

ＰＳなどの内部共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.25	98.7	73.28	1,789	131,098	2.0	262,196
							1.0	131,098
2～ 2	居宅	74.25	98.7	73.28	1,816	133,076	2.0	266,152
							1.0	133,076
3～ 3	居宅	74.25	98.7	73.28	1,816	133,076	2.0	266,152
							1.0	133,076
～

～

計		222.75	98.7	219.84		397,250		794,500
								397,250

⑨年額支払賃料	397,250 円　×　12ヶ月　＝　 4,767,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 219.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,767,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,566,786 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	794,500 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 397,250 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 193,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,767,534 円　　　　（　 28,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０２賃０３　　　　-3	1,682 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	1,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,896 円/㎡　月額支払賃料（　 1,816 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０２賃０３　　　　-4	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	1,897
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,000 円	46,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,680 円	4,767,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 397,800 円	46,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 989,280 円　（　　　　　　 5,996 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9766

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 222.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,808,000 円（　　　　　 17,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,767,534 円
②総費用	989,280 円
③純収益　①－②	3,778,254 円
④建物等に帰属する純収益	2,808,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	970,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,535,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）