鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０１１２ -21	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	北東4m未舗装市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２ｋ０１１２ -43	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２ｋ０１１２ -23	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
d	２ｋ０１１２ -45	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	２ｋ０１１２ -44	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東4m、角地		１住居高度地区最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.6]	93,479	100 [ 76.2]	122,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 72,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 62.7]	115,901	100 [ 101.9]	113,740		115,000
c	(　 ) 121,521	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	120,919	100 [ 104.4]	115,823		118,000
d	(　 ) 113,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.8]	101,414	100 [ 81.8]	123,978		126,000
e	(　 ) 131,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	125,504	100 [ 102.2]	122,802		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

さいたま西 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,985,425	602,491	2,382,934	1,820,900	562,034	（　0.9739） 547,365	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,163,667 円　　　　（　 64,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.01	ＬＳ2	176.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	188 ㎡	14.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、ファミリータイプ、約４３．５㎡の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 99.1 ％
の理由

パイプスペ－ス等を考慮して算定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.36	99.1	87.56	1,422	124,510	2.0	249,020
							1.0	124,510
2～ 2	居宅	88.36	99.1	87.56	1,452	127,137	2.0	254,274
							1.0	127,137
～

～

～

計		176.72	99.1	175.12		251,647		503,294
								251,647

⑨年額支払賃料	251,647 円　×　12ヶ月　＝　 3,019,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,019,764 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,047 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,859,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	503,294 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,647 円　×　　 94.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,942 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,985,425 円　　　　（　 15,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０１賃０６　　　　-12	1,356 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,529 円/㎡　月額支払賃料（　 1,452 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０１賃０６　　　　-11	1,536 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,791 円	3,019,764　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,491 円　（　　　　　　 3,205 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 176.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,820,900 円（　　　　　 9,686 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,985,425 円
②総費用	602,491 円
③純収益　①－②	2,382,934 円
④建物等に帰属する純収益	1,820,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,163,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
さいたま西 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま西 -5

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　切敷　幸志

印

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市西区プラザ４１７番２２｢プラザ２３－５｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1.2:1	住宅Ｗ2	大規模で区画整然とした環境の良い住宅地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	指扇 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

指扇駅南東方

1.6km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は区画整然とした環境良好な大規模住宅団地である。高齢化が進み今後建物の建て替えが漸次進むもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川越線沿線が中心で、概ねさいたま市西区の住宅地域が圏域である。需要者の中心は自己用住宅の建設を
目的とした個人及び転売目的の不動産業者が大半を占める。当該地域は指扇駅まで徒歩約２０分と遠く、団地内の高齢
化が進んでいること、画地規模が大きいこと、さらに低地に開発された分譲地で大雨時に洪水の危険性があるため需要
はやや弱い。市場の中心価格帯は土地が２，３００万円前後、新築の戸建住宅は４，３００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は大規模で区画整然とした環境の良い住宅地域である。プラザ団地内での賃貸物件は一般住宅を短期間賃貸す
るケースが散見される程度である。取引は個人が自己利用として、又、不動産業者が転売目的とした売買が中心であり
、収益価格の相対的信頼性はやや低い。よって、本件評価に当たっては比準価格を中心に収益価格を参考とし、近時の
不動産市場の趨勢を考慮の上、標準地の前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 94.9]

[101.5]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調が続いているが減速傾向も見
受けられる。不動産市場は全体としては堅調
であるが立地等による選別により二極化が進
んでいる。

指扇駅勢圏の熟成した住宅地域である。シル
バ－タウン化し、画地規模が大きく、中古住
宅は建物取壊し費用が掛かるため需要はやや
弱い。

北東側４．５ｍ道路に接面する画地で、地域
の標準的規模であり、住宅地としての需要は
見込める。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０１１２ -21	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	北東4m未舗装市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２ｋ０１１２ -23	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
c	２ｋ０１１２ -45	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	２ｋ０１１２ -24	さいたま市西区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.6]	93,479	100 [ 77.2]	121,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 121,521	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	120,919	100 [ 104.6]	115,601		117,000
c	(　 ) 113,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.8]	101,414	100 [ 82.8]	122,481		124,000
d	(　 ) 107,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	104,957	100 [ 88.4]	118,730		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

さいたま西 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			古い住宅団地で、土地の再調達原価の把握ができないため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,987,514	602,655	2,384,859	1,820,900	563,959	（　0.9739） 549,240	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,205,333 円　　　　（　 64,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.01	ＬＳ2	176.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	188 ㎡	14.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。平均専有面積は約４４㎡程度で居宅を４戸想定した。

⑦有効率　 99.1 ％
の理由

パイプスペ－スを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.36	99.1	87.56	1,416	123,985	2.0	247,970
							1.0	123,985
2～ 2	居宅	88.36	99.1	87.56	1,460	127,838	2.0	255,676
							1.0	127,838
～

～

～

計		176.72	99.1	175.12		251,823		503,646
								251,823

⑨年額支払賃料	251,823 円　×　12ヶ月　＝　 3,021,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,021,876 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,861,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	503,646 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,823 円　×　　 94.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,987,514 円　　　　（　 15,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０１賃０２　　　　-1	1,331 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	1,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,526 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０１賃０６　　　　-12	1,356 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,875 円	3,021,876　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,880 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,655 円　（　　　　　　 3,206 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 176.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,820,900 円（　　　　　 9,686 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,987,514 円
②総費用	602,655 円
③純収益　①－②	2,384,859 円
④建物等に帰属する純収益	1,820,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	563,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	549,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,205,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,900 円／㎡）