別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大泉 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大泉 -8 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　西尾　直人 印  TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡大泉町坂田４丁目７６２番３外 ｢坂田４－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅を中心にア パート等もみられる 住宅地域 北西6m町道 水道 西小泉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       229 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 西小泉駅西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地で、需給関係は比較的安定している。価格は景気回復傾向を反映して横ばいから上昇へ転 じる可能性があると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町及び周辺市町の既存住宅地域である。中心となる需要者は、当町及び周辺市町に居住する第１次住 宅取得者層である。近年の需給動向は、景気回復傾向にあるものの所得環境改善の遅れからやや供給過多となっている 。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で７００～９００万円、建物込みで２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給 圏内等に存在する比較的取引時点の新しい取引事例から規範性ある比準価格が求められた。一方周辺には賃貸物件は散 見されるものの、賃貸共同住宅を建築するためには画地規模が小さく建築想定は困難であるため、収益還元法は適用し なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大泉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [105.1] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の人口は微増している。一方高齢化 率は上昇傾向にあるが県平均に比べ低位で推 移している。 標準地が存在する第１４行政区内の人口・世 帯数は、昨年に続いて直近１年でともに減少 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％