別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大泉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大泉 -7 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋 印  TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡大泉町大字寄木戸字天神久保１０６８番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5m町道 水道 西小泉 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   650 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 大泉町内では数少ない区画整 理の行われていない地域 街 路 基準方位北　　　５ ．０ｍ町道 交通 施設 西小泉駅南西方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路が入り組む既成の住宅地域で地域要因の変動要因は特になく、当分の間は現状にて推移すると予測される。 区画整理、分譲地等街路整備された住宅地との競合から地価は暫く下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市郊外及び大泉町の住宅地域である。主たる需要者は太田市、大泉町及び周辺郡部居住の一次取得者 が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。太田市のベッドタウンとしての性格も有しているが、区画整理等 により整備されている地域が多い当町において、街路の入り組む当該地域の需要は相対的に弱い。市場の中心的な価格 帯は土地は２００～２５０㎡程度で総額７００～９００万円、新築の戸建物件は２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲にはアパート等の共同住宅も見受けられ、賃貸需要は存在すると見られるが、標準地の画地規模が小さく、経済合 理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。居住の快適性、利便性を重 視する住宅地域に存し、需要の中心が自己用住宅であることから、市場性を反映し実証性が高いと判断される比準価格 を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大泉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [131.4] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の事業再編下による影響はあったが 、太田市のベッドタウンとしての色彩が強く 需要が底堅い。高齢化率は低く人口は増加傾 向にある。 郊外の住宅地で、地域要因について変動要因 は特になく、区画整理済み地域と比べ需要が 弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％