鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大泉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３６ -20005	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m町道、南東4.8m、角地		１住居 (70,200)
b	３４７ -31121	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	３４７ -31156	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m町道、北6m、角地		商業 (90,400)
d	３３０ -31125	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	３３４ -197041	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ台形	西3.2m町道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,231	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 84.5]	28,618	100 [ 94.1]	30,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 33,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,217	100 [ 103.3]	32,156		33,100
c	(　 ) 33,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	31,660	100 [ 108.4]	29,207		30,100
d	(　 ) 36,296	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,239	100 [ 98.9]	35,631		36,700
e	(　 ) 26,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	27,472	100 [ 85.7]	32,056		33,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,700 円／㎡]

大泉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,501,827	466,009	2,035,818	1,882,400	153,418	（　0.9711） 148,984	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,040,490 円　　　　（　 9,970 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大泉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.49	ＬＳ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.0 m x 19.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡のディンクス向けタイプを想定。地域の利用状況から平面駐車場を配置したため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.49	100.0	79.49	1,333	105,960	1.0	105,960
							1.0	105,960
2～ 2	居宅	79.49	100.0	79.49	1,400	111,286	1.0	111,286
							1.0	111,286
～

～

～

計		158.98	100.0	158.98		217,246		217,246
								217,246

⑨年額支払賃料	217,246 円　×　12ヶ月　＝　 2,606,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,606,952 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,556 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,398,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,246 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,246 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,501,827 円　　　　（　 8,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３６（賃）　　　　-2008	977 ( 976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	1,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３４　　　　-20009	1,387 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大泉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	26,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,209 円	2,606,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 466,009 円　（　　　　　　 1,528 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 50 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,882,400 円（　　　　　 6,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,501,827 円
②総費用	466,009 円
③純収益　①－②	2,035,818 円
④建物等に帰属する純収益	1,882,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,040,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,970 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大泉 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大泉 -4

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　星　憲洋

印

TEL.

鑑定評価額

9,970,000 円

１㎡当たりの価格

32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５８１番４外｢西小泉４－１３－１９｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南6m町道	水道、下水	西小泉 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

主要駅に近い住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
．０ｍ町道

交通

施設

西小泉駅東方

300m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部背後の街路の整然とした既成住宅地域であり、今後も現状の特性を維持するものと予測する。地価は下落
幅縮小傾向が続いて行くと推測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は太田市郊外及び大泉町の住宅地域である。需要者は太田市、大泉町及び周辺郡部居住の一次取得者が大半
を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。街路街区が整然としており、駅、中心地等に近接し利便性を有している
が、地域は老朽化感があり新興住宅地等との競合により需要は弱含みである。市場の中心的な価格帯は土地は２００～
２５０㎡程度で総額７００万円～９００万円、新築の戸建物件は２０００万円～２５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲にアパート等も見られるが、多くが遊休土地の有効利用を目的とした賃貸建物で、家主の多くは建物建築費の回収
を前提とする家賃設定をするため、賃料相場は土地価格に見合うだけの額となっていない。快適性を重視する住宅地域
であるため、自己での利用を目的として売買された事例から試算した実証性の高いと判断される比準価格を採用して、
かなり低位に試算された収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大泉 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[103.0]

[103.0]
100

32,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の事業再編下による影響はあったが
、太田市のベッドタウンとしての色彩が強く
需要が底堅い。高齢化率は低く人口は増加傾
向にある。

熟成した住宅地域で、太田市郊外や新興住宅
地等との競合関係から、需要の回復は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大泉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３６ -20037	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、北東6m、二方路		１中専 (60,200)
b	３３６ -20006	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4.8m町道、南東4m、角地		１中専 (70,192)
c	３３４ -197039	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
d	３３６ -20046	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m町道、南西14m、二方路		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,320	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	32,589	100 [ 104.5]	31,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,100
b	(　 ) 28,184	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,965	100 [ 86.1]	31,318		32,300
c	(　 ) 31,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	31,220	100 [ 95.0]	32,863		33,800
d	(　 ) 36,904	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,757	100 [ 111.5]	32,069		33,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,700 円／㎡]

大泉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,284,478	628,921	2,655,557	2,477,540	178,017	（　0.9711） 172,872	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,528,000 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大泉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.30	ＬＳ2	218.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.0 m x 19.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積約３６㎡　駐車場確保のため使用容積率が小さい

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.30	100.0	109.30	1,251	136,734	1.0	136,734
							1.0	136,734
2～ 2	住宅	109.30	100.0	109.30	1,276	139,467	1.0	139,467
							1.0	139,467
～

～

～

計		218.60	100.0	218.60		276,201		276,201
								276,201

⑨年額支払賃料	276,201 円　×　12ヶ月　＝　 3,314,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,314,412 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,721 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,148,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,201 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,201 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,284,478 円　　　　（　 10,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３４７（賃）　　　　-20003	1,247 ( 1,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [ 96.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,305 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３６（賃）　　　　-2007	1,444 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,350
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大泉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,400 円	33,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	165,721 円	3,314,412　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,400 円	33,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 628,921 円　（　　　　　　 2,062 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 218.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,477,540 円（　　　　　 8,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,284,478 円
②総費用	628,921 円
③純収益　①－②	2,655,557 円
④建物等に帰属する純収益	2,477,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,528,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）