鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

玉村 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１８ -31	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０１５０ -30	伊勢崎市		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、北6m、角地		商業 (90,360)
c	２０１３５ -52	伊勢崎市		底地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２０１５０ -56	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、西4m、角地		準工 (70,200)
e	２０１５０ -43	前橋市		建付地	（　）	不整形	北東16m市道、南東6m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,248	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,358	100 [ 124.8]	44,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	44,800
b	(　 ) 44,883	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,660	100 [ 105.6]	40,398		40,800
c	(　 26,135) 31,295	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,982	100 [ 76.7]	40,394		40,800
d	(　 ) 45,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,059	100 [ 115.2]	38,246		38,600
e	(　 ) 32,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 57.7]	56,795	100 [ 156.7]	36,244		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +31.3
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.7
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -13.7
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.7
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +65.2
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -42.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,100 円／㎡]

玉村 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,480,867	811,557	3,669,310	3,309,120	360,190	（　0.9707） 349,636	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,992,720 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉村 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.30	ＬＳ2	270.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	340 ㎡	10.5 m x 32.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階住宅ファミリータイプ３戸　平均占有面積約４５㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.30	100.0	135.30	1,545	209,039	2.0	418,078
							2.0	418,078
2～ 2	居宅	135.30	100.0	135.30	1,236	167,231	1.0	167,231
							1.0	167,231
～

～

～

計		270.60	100.0	270.60		376,270		585,309
								585,309

⑨年額支払賃料	376,270 円　×　12ヶ月　＝　 4,515,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,515,240 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 316,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,199,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	585,309 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 585,309 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 276,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,480,867 円　　　　（　 13,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１賃　　　　-1	1,393 ( 1,391)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,289 円/㎡　月額支払賃料（　 1,236 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１１８賃　　　　-2	1,139 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,075
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉村 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,000 円	43,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,457 円	4,515,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,600 円	43,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 811,557 円　（　　　　　　 2,387 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 270.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,309,120 円（　　　　　 9,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,480,867 円
②総費用	811,557 円
③純収益　①－②	3,669,310 円
④建物等に帰属する純収益	3,309,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,992,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
玉村 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玉村 5-1

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　近藤　仁

印

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番				②地積　(㎡)	340 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｗ3	店舗併用住宅が多い県道沿いの商業地域	北9.5m県道、背面道	水道、下水	新町 4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 550 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

２階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

町中心部の旧くから形成され
た街道沿いの商業地域

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

新町駅北方

4.3km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧街道沿いの近隣型商店街で地域要因に特別な変動もみられず、標準的使用は当面現状並にて推移と予測。郊外
型大型店の出店等による商況性の低下により土地需要は低迷しており地価水準はやや下落傾向で推移と予測する

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね玉村町を中心に隣接する前橋市や伊勢崎市郊外の幹線道路沿いも含む商業地域の圏域。需要者の中
心は飲食店や小売店等を営む個人・法人等である。郊外型大型店舗等の進出に押され商況は低下傾向にあり、既存の商
業地の需要は減少している。なお、商業地の取引が少ないことから需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗、住宅等が混在する沿道の商業地域であるが、店舗は少なく賃貸市場の成熟の程度は低く、元本と
果実の適切な相関関係が反映されていないため収益価格は低位に試算された。そこで、最近の多数の信頼性ある取引事
例に基づく実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,800 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[ 82.7]

[101.0]
100

39,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ベッドタウン的特性の町。人口は減少。東毛
広幹道や高崎玉村スマートＩＣ周辺の整備が
進行。人口増加策や新たな工業団地の計画が
ある。

商況性の低下が進行しており、土地需要も低
迷傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

玉村 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４２ -16	佐波郡玉村町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２０１４２ -38	佐波郡玉村町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m町道、中間画地		１住居 (60,160)
c	１９１３５ -158	佐波郡玉村町		建付地	（　）	台形	北東13.5m県道、南6m、角地		｢調区｣ (80,200)
d	２０１４５ -25	佐波郡玉村町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m町道、中間画地		２中専 (60,192)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	35,118	100 [ 88.5]	39,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 31,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	30,268	100 [ 78.7]	38,460		38,800
c	(　 ) 30,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.9]	38,400	100 [ 96.6]	39,752		40,100
d	(　 ) 36,079	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,028	100 [ 86.6]	40,448		40,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

玉村 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,115,422	712,961	3,402,461	3,056,340	346,121	（　0.9707） 335,980	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,719,600 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉村 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.18	ＬＳ2	258.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	340 ㎡	10.5 m x 32.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は平均専有面積約４３㎡でファミリータイプ３戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.18	100.0	129.18	1,500	193,770	2.0	387,540
							1.0	193,770
2～ 2	共同住宅	129.18	100.0	129.18	1,215	156,954	1.0	156,954
							1.0	156,954
～

～

～

計		258.36	100.0	258.36		350,724		544,494
								350,724

⑨年額支払賃料	350,724 円　×　12ヶ月　＝　 4,208,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,208,688 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,943,541 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	544,494 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 350,724 円　×　　 93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,779 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,115,422 円　　　　（　 12,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４５賃　　　　-5	1,315 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,267 円/㎡　月額支払賃料（　 1,215 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１４８　　　　-10	1,119 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,178
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉村 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,600 円	39,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	126,261 円	4,208,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,200 円	39,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 712,961 円　（　　　　　　 2,097 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 258.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,056,340 円（　　　　　 8,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,115,422 円
②総費用	712,961 円
③純収益　①－②	3,402,461 円
④建物等に帰属する純収益	3,056,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	346,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,719,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）