別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 玉村 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉村 -2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁 印  TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐波郡玉村町大字上茂木４９８番１２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 東6m町道 水道、下水 新町 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地や共同住宅も介在する住 宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道　 交通 施設 新町駅北東方 5.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はみられず、標準的使用は当面現状並にて推移と予測。ベッドタウン化の進行等の影響を 受け土地需要は底堅いものがあるので、地価水準は安定的に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉村町内の住宅地域全域。需要者は当町内や前橋市及び伊勢崎市に在住・通勤するファミリー層で第１次 取得者が中心。東毛広域幹線道路の開通による開発気運の向上やベッドタウン化、値頃感等から需要は底堅く、地価は 下げ止まり、横這い傾向にある。土地は２００㎡程度で６００～８００万円前後、新築戸建住宅は２，０００～２，３ ００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道背後の住宅地域で周辺には共同住宅もみられるが、標準地は画地規模が小さく競争力のある賃貸用共同 住宅を想定することは困難なため収益価格の試算は断念した。そこで居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、自用 目的での取引が主で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、多数の信頼性のある 取引事例に基づく比準価格を採用し、周辺公示地等との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ベッドタウン的特性の町。人口は減少。東毛 広幹道や高崎玉村スマートＩＣ周辺の整備が 進行。人口増加策や新たな工業団地の計画が ある。 特別な地域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％