別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東吾妻 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東吾妻 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 ＲＣ2 小売店舗のほか一般 住宅も混在する既成 商業地域 南東10.6m県道 水道、下水 群馬原町 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   900 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 衰退傾向にある既成商業地域 街 路 １０．６ｍ県道 交通 施設 群馬原町駅東方 280m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業地域で、地域に特段の変動要因はなく、当面は現状維持傾向にて推 移すると予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東吾妻町を中心に吾妻郡内に所在する商業地域及び商業用途の見られる混在地域の範囲。需要者の中心は 県内の事業を目的とした中小規模法人又は個人事業者。衰退傾向にある既成商業地域であり、土地区画整理済の商業地 域との相対的な集客力や環境の良否による需要の二極化等により需要は極めて低迷している。取引は少なく、市場での 中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閉鎖店舗も多く見られる近隣型商業地域で、店舗等商業物件の賃貸需要はなく、賃貸市場が成立していないため、収益 還元法の適用は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある規範性の高い事例を採用して得られており説得力を有 する。よって、信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吾妻地区の中核的な町。人口は極めて減少傾 向で推移。生産年齢人口の減少が顕著で過疎 化が進んでいる。 小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業 地域で、商況の衰退が顕著で、需要は低迷し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％