別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 群馬草津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   群馬草津 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡草津町大字草津字堂裏４５３番２ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:2 店舗 Ｗ1 土産店、小売店舗等 が多い温泉地の商業 地域 西10m国道 水道、下水 長野原草津口 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 草津温泉街入口に位置する商 業地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 長野原草津口駅北西方 13.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街への玄関口となる地域であり、従来より一定の繁華性を維持している。今後も同様の傾向が続くと推測す る。 (3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津温泉を中心とした群馬県北西部山あいに位置する商業地域及び周辺混在地域である。需要の中心は県 内外の事業者や地元地縁者であると見込まれる。既存の商業地は新たな事業者が進出することが少なく、表立った取引 はあまり見られない。そのため市場における土地取引の中心価格帯は見出せず、土地建物総額においても、建物の規模 、品等によりマチマチであり、判断は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中低層の店舗等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないた め、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とした実証 的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一昨年は草津白根山の噴火等で、観光入込客 数は低下したが、昨年においては噴火以前の 水準に回復し、入込客数は順調に推移してい る。 特段の大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％