別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長野原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野原 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸 印  TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い国道背後の住宅地 域 北東4m町道 水道、下水 羽根尾 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢にある山あいの住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 羽根尾駅南方 80m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 人口は減少傾向にあるもののＪＲ線に近く交通利便性が優れることから長野原町内では比較的需要の見込める地 域であり、今後も当分の間、同様の傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野原町全域の住宅地域であり、主な需要者は長野原町内に地縁を有する個人等である。需要供給共に少 ない山あいの地域で、取引事例は極めて少ないが、近隣地域は長野原町内では相応に交通利便性が高いことから比較的 需要の見込める地域である。市場における土地取引の中心価格帯は土地で３００万円～４００万円程度、新築の建売住 宅はほとんどないため、土地建物全体での中心価格帯は、建物の規模、品等により個別性が強く、判断は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山あいの住宅地域で、近隣には共同住宅等の賃貸物件はあまり見られず、賃貸需要が乏しいため、収益価格は試算しな い。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的で あることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [103.0] 100 [176.5] [101.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長野原町の人口は５年間で約７．９％減と大 幅な減少傾向が続いている。八ッ場ダム開発 に伴い幹線道路整備等が進められた。 過疎化傾向は続いており、需要の弱含みは続 いている。平成３０年１２月２５日に長野原 町役場が新庁舎へ移転した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％