別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 中之条 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中之条 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治 印  TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡中之条町大字中之条町字王子原１７８４番３ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅のほかに店舗等 が混在する住宅地域 西6.8m町道 水道、下水 中之条 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い利便性の高い住 宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．８ｍ町道 交通 施設 中之条駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は古くから中之条町における価格上位の地域であるが、大規模店舗及び利便施設等が郊外へ移転してい る影響から相対的地域が低下しつつある。今後とも土地需要は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中之条町及び周辺町村を含む吾妻郡東部の住宅地域。需要者の中心は、中之条町の居住者で自己所有を 目的とした勤労者世帯。町の中心部に形成された混在型住宅地域として熟成しているが、人口減少傾向が続き、さした る発展的要素は見られないため、土地の需給は低迷している。市場における価格帯は、土地が６００万円、新築の戸建 住宅は２０００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅が多く、画地規模も小さいため賃貸市場が想定できず、収益還元 法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な多くの取引事例から求め たもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [103.0] 100 [ 71.2] [101.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北西部の中核的な町。旧市街地の南部は国 道３５３号の駅南バイパスが開通し、土地区 画整理事業が行われ開発が進むが、人口は減 少傾向。 中之条駅南地区の土地区画整理事業の完了に 伴い、当該地域に対する選好性が低下してい る。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -31.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％