鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吉岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０ -65	北群馬郡吉岡町		更地	（　）	ほぼ整形	西7.8m町道、南6m、北4m、三方路		（都） (80,200)
b	２０１３０ -70	北群馬郡吉岡町		更地	（　）	ほぼ整形	南5m町道、西4.6m、角地		（都）特定用途制限地域 (70,200)
c	２０１３５ -47	北群馬郡吉岡町		建付地	（　）	正方形	東5m町道、北11.9m、角地		（都） (80,200)
d	１９１１８ -168	北群馬郡吉岡町		建付地	（　）	長方形	西8m県道、中間画地		（都） (70,200)
e	１９１４２ -119	北群馬郡吉岡町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m町道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,306	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,976	100 [ 93.9]	35,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,100
b	(　 ) 38,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	36,086	100 [ 99.6]	36,231		36,200
c	(　 ) 36,801	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	35,015	100 [ 98.7]	35,476		35,500
d	(　 ) 23,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 77.0]	100 [ 100.0]	30,990	100 [ 89.3]	34,703		34,700
e	(　 ) 36,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	37,439	100 [ 102.4]	36,562		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,600 円／㎡]

吉岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,007,418	1,585,891	7,421,527	6,840,380	581,147	（　0.9707） 564,119	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	11,282,380 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吉岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	276.00	ＬＳ2	552.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	963 ㎡	26.0 m x 33.5 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１店舗、２階２ＤＫタイプ平均専有面積約４６㎡を想定。駐車場確保の為使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	276.00	100.0	276.00	1,600	441,600	2.0	883,200
							2.0	883,200
2～ 2	住宅	276.00	100.0	276.00	1,227	338,652	1.0	338,652
							1.0	338,652
～

～

～

計		552.00	100.0	552.00		780,252		1,221,852
								1,221,852

⑨年額支払賃料	780,252 円　×　12ヶ月　＝　 9,363,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,363,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 749,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,613,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,221,852 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,221,852 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 382,195 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,007,418 円　　　　（　 9,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０賃　　　　-13	1,174 ( 1,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,263 円/㎡　月額支払賃料（　 1,227 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３０賃　　　　-15	1,031 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吉岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	446,500 円	89,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	280,891 円	9,363,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 625,100 円	89,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,585,891 円　（　　　　　　 1,647 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,840,380 円（　　　　　 7,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,007,418 円
②総費用	1,585,891 円
③純収益　①－②	7,421,527 円
④建物等に帰属する純収益	6,840,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	581,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,282,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
吉岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吉岡 5-1

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　福田　清隆

印

TEL.

鑑定評価額

33,600,000 円

１㎡当たりの価格

34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北群馬郡吉岡町大字下野田字愛倉７１５番３				②地積　(㎡)	963 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:1.2	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が多い幹線沿いの路線商業地域	東8m町道、北側道	水道、下水	八木原 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

吉岡町中心部の商業地域

街

路

８ｍ町道

交通

施設

八木原駅南西方

2.2km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が多い幹線沿いの路線商業地域で、特に変動要因はなく今後も概ね現状維持にて推移すると予測
する。地価は緩やかな下落傾向にあるものの徐々に横這い傾向へ推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は吉岡町のほか近隣市町村の商業地域。需要者の中心は事業を目的とした県内外の法人及び地元個人事業者
。店舗、事務所等が多く商業施設の連担性は比較的高いものの、郊外大型商業施設との相対的な集客力により商況は低
迷していること等から需要は依然として弱含み傾向にある。画地規模や取引価格はまちまちであり、市場での中心価格
帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には貸店舗、貸事務所は少ないものの収益性が考慮される地域であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。また、現
在の賃貸市場に於いては需給の不均衡や土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は相当低位に試算
された。なお、取引は賃貸よりも自用目的が多く信頼性のある事例を収集し得た。よって、実証的な比準価格を重視し
、収益価格を参酌するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　榛東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[ 99.8]

100
[ 78.3]

[100.0]
100

34,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調。県中央部の前橋市のベッド
タウンとしての性格を有する。人口は増加傾
向。東部地域に於いて郊外路線商業地域の発
展が顕著。

店舗、事務所が多い幹線沿いの路線商業地域
で、特に変動要因はないが郊外大型店への顧
客流出等により需要は依然として弱含み傾向
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

吉岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０ -65	北群馬郡吉岡町		更地	（　）	ほぼ整形	西7.8m町道、南6m、北4m、三方路		（都） (80,200)
b	２０１１８ -39	前橋市		更地	（　）	不整形	南12m県道、西8.1m、角地		１住居 (70,200)
c	２０１４８ -9	前橋市		建付地	（　）	不整形	南18m県道、西3m、角地		２中専 (70,200)
d	２０１５０ -18	前橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20.5m県道、南西8.1m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,306	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,976	100 [ 91.2]	36,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,200
b	(　 ) 36,284	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 70.5]	51,415	100 [ 151.7]	33,893		33,900
c	(　 ) 61,405	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.6]	62,789	100 [ 164.5]	38,170		38,200
d	(　 ) 58,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	55,883	100 [ 168.6]	33,145		33,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -25.8	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +71.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,400 円／㎡]

吉岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,976,224	1,674,260	7,301,964	6,775,560	526,404	（　0.9734） 512,402	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,457,184 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吉岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	278.24	Ｓ2	556.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	963 ㎡	26.0 m x 33.5 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階賃貸面積１３９．１２㎡、フロア貸し。２階平均賃貸面積約４６㎡、１ＬＤＫのファミリータイプ。計２棟。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	278.24	100.0	278.24	1,589	442,000	1.0	442,000
							1.0	442,000
2～ 2	居宅	278.24	100.0	278.24	1,222	340,000	1.0	340,000
							1.0	340,000
～

～

～

計		556.48	100.0	556.48		782,000		782,000
								782,000

⑨年額支払賃料	782,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,384,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 556.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,384,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 778,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,605,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	782,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 782,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 363,925 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,976,224 円　　　　（　 9,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３５賃　　　　-12	1,162 ( 1,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,222 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３５賃　　　　-13	1,045 ( 1,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 96.5]	100 [ 97.0]	1,329
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吉岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	382,800 円	95,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	375,360 円	9,384,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 669,900 円	95,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	95,700 円	95,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,700 円	95,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,674,260 円　（　　　　　　 1,739 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,700,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 556.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,775,560 円（　　　　　 7,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,976,224 円
②総費用	1,674,260 円
③純収益　①－②	7,301,964 円
④建物等に帰属する純収益	6,775,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	526,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,457,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）